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登记代理制度 1、土地登记代理行业管理 有效模式——土地登记代理行业协会 政府 土地登记代理行业协会 企业 （桥梁纽带作用） 协会的管理工作： 1）协助土地登记代理管理部门制定土地登记代理的政策； 2）制定土地登记代理行的行业标准、道德规范； 3）协助政府进行执业资格报名与考试，组织代理人员培训与教育，组织国内外有关信息交流； 4）编辑出版土地登记代理的书刊、资料，提供信息服务； 5）向政府有关部门反映会员的意见和要求，保证会员的合法权益； 6）班里土地登记代理管理部门委托的其他事项。 2、登记代理机构和代理人的法律责任 （履行善良管理人的义务，若造成怠于登记、登记不实或登记错误的情形时，代理人应当赔偿当事人的损失） 土地登记代理执业风险——土地登记代理人因在执业过程中未能完成代理事项或未能正确履行代理职责所要承担的法律责任。它主要表现为因代理违约而产生的违约风险、因代理失败或代理不当产生的风险等。虽然典型的土地登记代理纠纷案例并不多见，但其潜在的执业风险业内人士应予以足够的重视。 代理人承担责任应具备的条件：1）双方签订了委托代理合同； 2）委托人不存在过失； 3）当事人的损失是由代理人的行为所致 因土地登记代理人及其机构产生的风险因素 １．执业人员的职业道德水平和专业胜任能力。土地登记代理执业人员的专业能力和职业道德水平直接影响其工作态度、代理质量和代理结果。有的土地登记代理机构及个别土地登记代理人在利益动机的驱使下，为谋求眼前利益，往往不顾国家法律法规，为委托人提供背离其执业道德的服务。 同时，土地登记代理人作为服务中介，必须具备一定的专业技能。如果执业人员不具备专业能力，不能把握实际操作的环节，遇到各种复杂问题无力解决，就将使执业质量无法得到保证，执业风险难以控制 ２．土地登记代理机构执业质量监控体系。土地登记代理机构自身要有健全的质量控制体系，包括土地登记代理的工作规程、工作底稿的编制与审核，土地登记代理人与助理人员的工作分工，重要土地登记代理文书的多级复核制等等。目前我国大多数土地登记代理机构显然不具备规范严密的内部质量监控体系，这就给风险的发生提供了契机。 登记代理属于民事行为，所以，登记代理人的法律责任主要是民事责任，其补救方式主要是赔偿损失。 我国虽然先后出台了《土地登记代理试点试行办法》、《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》等几个规范性文件，但在《行政许可法》出台后，土地登记代理人因其所从事的职业关系到国家公共利益和宏观经济政策的实施，需具备一定的信誉和特殊技能，成为应该需设定行政许可的事项。所以代理的代理机构或代理人，如果违反了登记法律制度规定，除承担民事责任外，有时还要承担行政责任。例如，损害委托人合法权益、擅自改变登记事情内容等。一般有登记机关给予警告或罚款处罚，情节严重的，还可能吊销代理资格的证书或执照。 土地登记代理人违规执业，按照其违反规定的性质不同及所承担法律责任和方式的不同，可以分为民事责任、行政责任和刑事责任三个方面。 　　（一）民事责任 　　1、违约责任 　　当事人双方可以在签定合同时约定违约责任，违约责任的形式通常表现为违约金，另外定金也是一种违约责任。 　　违约金即一方违约时应向另一方支付一定数量的金钱作为赔偿责任。违约金的数额由双方在定约时约定，一般来讲，违约金的数额可以不同于一方违约行为给守约方造成的实际损失，但是根据民法的情事变更原则，若违约金过分高于实际损失的合理范围，违约方有权要求适当降低违约金；若违约金低于实际损失的合理范围，守约方也有权要求适当提高违约金。 　　定金是由一方事先交纳一定数量的金钱作为担保的一种赔偿责任。根据其保证的事件的不同分为定约定金和履约定金等。定约定金保证的是双方对于合同订立的一种期待，合同订立的，定金抵作价款。若由于支付定金方的故意或过失合同未订立，对方没收定金；若由于对方的故意或过失合同未订立，双倍返还定金。履约定金保证的是合同的正确履行，同上所述，按照过错责任原则没收或双倍返还定金。 　　2、侵权责任 　　侵权责任有以下几种： 　　（1）继续履行。一方当事人未按合同正确履行的，另一方可以要求继续履行。 　　（2）采取补救措施。一方违约未影响合同目的实现的，可以要求其采取补救措施。 　　（3）赔偿损失。要求违约方继续履行合同对实现合同目的已经没有实际意义时，可以要求其赔偿损失。赔偿包括直接损失和间接损失，但以违约方当时可以预见的最高损失为限。 　　（4）赔礼道歉。一方履行合同期间有损对方的名誉、声誉的，对方可以要求其赔礼道歉，赔礼道歉的范围应与造成实际影响的范围相当。 　　违约责任和侵权责任往往同时成立，当事人可以选择其一向对方提供违约赔偿或侵权赔偿请求。 　　（二）行政责任 　　土地登记代理机构及