《房地产金融》美华管理人才学校 学员用书 电子教辅 09第九章 抵押贷款的二级市场.ppt

房 地 产 金 融（第二版） 谢经容 殷红 王玉玫 编著 第九章 抵押贷款的二级市场 内 容 提 要 本章共分四部分。第一部分介绍房地产抵押初级市场和二级市场的概念及其相互关系。第二部分主要讲述房地产抵押二级市场的运行，如参与人、运行方式或债券（证券）类型，美国抵押二级市场发展的过程。第三部分主要讨论推行住房抵押贷款二级市场的条件。第四部分主要讲述在中国推行抵押贷款二级市场的可行性。 第一节 房地产抵押初级市场和二级市场 一、房地产抵押初级市场 前面所讲房地产抵押贷款就是房地产抵押的初级市场，它是由房地产抵押贷款形成的市场。 第一节 房地产抵押初级市场和二级市场 二、房地产抵押二级市场 房地产抵押二级市场是指买卖抵押房地产债权的市场。 第一节 房地产抵押初级市场和二级市场 房地产证券化是将沉淀在房地产上的巨大财产变成可流动的投资方式，吸引社会投资进行开发经营活动。 房地产证券化一般有两种手段：一是房地产公司在金融市场直接融资，如发行股票、债券等；二是银行将抵押的房屋债权转让给一些大的金融机构，这些金融机构将不同银行或金融机构抵押的房地产债权打包到证券市场发行债券，用在证券市场上取得的资金支持银行或金融机构的抵押贷款业务。 这个过程就是银行将拥有的抵押房地产债权再抵押给大的金融机构，大的金融机构依靠其信誉和抵押房屋债权作为还款 保证到证券市场发行债券。 第一节 房地产抵押初级市场和二级市场 三、美国房地产抵押二级市场的发展 （一）萌芽阶段 这一阶段主要在20世纪50年代中期以前。这时涉足二级市场的筹资人主要是抵押公司和少量储蓄机构，集中在东部地区。 第一节 房地产抵押初级市场和二级市场 联邦政府的具体措施： （1）政府成立两个保险、担保机构，即1934年成立的联邦住宅管理局和1944年成立的联邦退伍军人管理局。联邦住宅管理局和联邦退伍军人管理局一起承担住宅抵押贷款的保险和担保，促进了住宅抵押贷款的标准化。权威机构的参与、担保，降低了违约风险，也为二级市场的运行提供了条件。 第一节 房地产抵押初级市场和二级市场 （2）试建二级市场的营运机构。1935年美国国会授权复兴金融公司筹建一家附属于该公司的机构，即复兴金融公司抵押公司，创办一个再抵押市场，但失败了。1938年，由联邦政府成立联邦全国抵押协会（FNMA），致力于发展经政府担保的住宅抵押二级市场。 第一节 房地产抵押初级市场和二级市场 （二）发展阶段 （1954-1968） 1954年美国国会通过一项新的法案，授权联邦全国抵押协会从事三方面的活动： （1）加强FHA和VA担保或保险的抵押债券在二级市场上的操作； （2）从事特殊支持项目的管理； （3）管理1954年以前发放的抵押贷款，必要时对违约的抵押财产进行清算。 第一节 房地产抵押初级市场和二级市场 （三）成熟阶段 这一阶段以1968年美国国会通过《住宅和城市发展法》为标志，也使抵押二级市场法制化并趋于成熟。该法规定将联邦全国抵押协会分为政府全国抵押贷款协会（GNMA）和联邦全国抵押贷款协会。政府全国抵押贷款协会隶属于联邦住宅与城市发展部，联邦全国抵押协会是私人公司。 第一节 房地产抵押初级市场和二级市场 1970年美国国会通过《紧急住宅融资法》，批准成立附属于联邦住宅贷款银行系统（FHLB）的联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC），授权该公司购买联邦住宅贷款银行系统的经其他政府机构担保的住宅抵押债权，促进了传统二级市场的发展。1972年这种业务逐渐发展到无担保的普通住宅抵押市场，形成了全国性的抵押二级市场。 1992年美国抵押二级市场上的债券规模已达1.4万亿美元，成为仅次于美国国债的第二大债券。 第一节 房地产抵押初级市场和二级市场 四、房地产抵押二级市场的功能 房地产抵押二级市场的存在和发展是以社会需求为基础的，这是由抵押贷款银行、证券投资者以及它在整个房地产市场中的地位决定的。 （一）满足贷款银行的需求 （二）债券投资者的投资需求 （三）房地产抵押二级市场在房地产市场中的作用 抵押二级市场的出现，银行可将承做的抵押房屋的债权经政府授权