上游会舍营销提案.pptVIP

●宏观经济继续保持了上年的高增长势头，2004年全年GDP增长9.5% 。 ●消费需求比往年有了明显的改善，社会消费品销售额增幅逐月加快。 ●对外经济贸易呈现良好发展态势。 ●物价总水平在较高区间内运行。  ●国际经济环境依然比较良好。 ●经济增幅将比去年有所下降。 ●居民消费方面将继续保持高速增长势头。 ●物价稳中有降。 ●稳健为主略偏紧货币政策取向。   ● 市场供应 市场整体供应量仍将充足 ，中低档楼盘的供应量将会有明显的增长，同时受政府清理土地的影响，中心城区的高档楼盘在今年的供应量将进一步增长。 ● 市场需求 受加息政策的影响，投资客的比重将有所减少。市场观望气氛较浓。 ● 价格水平 宏观调控影响下，2005年房价涨幅可能维持在10%的水平。  ●市中心中高档公寓住宅在去年达到27.5%的高增幅。截止到目前为止内环以内住宅销售均价16506元/平方米，增幅大大超出了物业应有的实际价值，且人为做高因素很大，升值空间有限。 ●在今年政府进一步控制住宅商品房房价、加大中低档商品房入市量的背景下，市中心中高档公寓、写字楼物业升值空间由于透支严重，市场风险越来越大，市场投资价值越来越少。由于属于上海中高端别墅物业的单价和总价与市中心高档商品住宅接近，前期涨幅不大，尚有很大升值空间，因此新形势下高品质的中高端别墅类物业的投资价值将逐渐被看好。  ●市场供应量大幅增加，而别墅价格也居高不下，增幅依然明显。 ●全市花园住宅主力面积为250-400平方米/套 ●全市花园住宅主力总价段为300-600万元/套 ●全市花园住宅主力单价段为10000-15000元/平方米 ●松江、青浦和浦东、闵行仍是别墅供应的主力板块。 ● 2004年，别墅市场虽然遭遇宏观调控的政策打压，供应量大幅增加。  ●松江、浦东、闵行成三足鼎立之势，供应量占市场总量的一半以上；尤其松江今年别墅项目众多，层次丰富。 ●别墅市场楼盘品质两极分化，各档次拉开距离。 ●市场供应量充足，需求还将上升，价格稳中有升。 ●上海别墅市场进一步细化，2005年经济型别墅对垒中高档别墅。 ●别墅发展趋向国际化 。 ●未来别墅市场的竞争焦点将转向规划设计和总体质量。  ●松江占38.2％，闵行15.2％，浦东12.2％，青浦10.7％ 。 ●单价由高到低依次为：浦东、青浦、闵行、南汇、松江。 ●松江板块内别墅产品类型丰富，低端产品数量较多。 ●沪青平沿线、浦东张江区域、佘山别墅区将成为未来的上海顶级别墅区。 ●浦东张江区域：品质较好，出行方便，有世博概念支撑。 ●新桥镇：将建成亚洲最大的别墅区，目前在这一地区有近20个别墅楼盘，风格各异、售价较低，但该地区周围购物环境、交通环境有待提高。  ●佘山别墅区 ：自然山水居住区成型的基础，也是其独一无二的优势，客户以上海本地及海外华人为主，客户多元化局面逐渐打开，市场发展前景广阔。 ●朱家角特色生态区：位于青浦镇，淀山湖畔，将规划一个7平方公里的具有得天独厚自然环境和地域优势的国际化生态社区。 ●沪青平沿线：上海较早开始集中发展别墅物业的区域，区域内缺乏自然景观优势，不具备打造顶级别墅区域的先决条件，个别别墅通过营造社区小环境，把别墅的总价提高到千万元以上。 ●新闵别墅区：是松江、闵行交界处未来发展潜力较大的区域，这里很有可能成为众多投资客、自住者的首选地，房屋总价不高，一、二百万元就能买到一套别墅。  ●九亭是松江区最临近市中心的板块，其与闵行区接壤，抵达市中心轻松方便，因其价格及地理因素，本区域较能够吸引市区本地人购买。白天工作在市区，晚上居家在近郊，价格经济的别墅成为其比较现实的居所选择。 ●九亭板块近两年也逐步形成别墅板块概念，该区块别墅先多以联排叠加等中低档为主，后期则主要多为中档独立别墅。 ●先期的九亭别墅半岛花园、新上海弄里人家取得一定成功的基础上，又出现上海公馆、三盛颐景园、江南文化园、新上海花园洋房等非常有着自身特色的大体量别墅物业项目，并带动了嘉富丽花园、云顶别墅、泗泾颐景园、佘山银湖别墅的发展，并进一步向西南扩张。   ●爱伦坡艺墅（二期），双拼联体310M2为主，少量独栋370M2左右。一期已交房，销售中心景观绿化的视觉效果良好，故销售情况上佳。累计总成交均价只在9972元/M2。从2004年5月19日开盘以来共销售156户，平均每月销售11户左右。 ●上海公馆，2004年6月份强势开盘，该案共178户，5户独栋别墅，其余双拼别墅。建筑面积都控制在250M2左右，属于经济型别墅，销售情况较好，成交均价在9782元/M2。从2004年6月7日开盘以来共销售85户，平均每