中国养老住宅 —现状和发展趋势报告.pptxVIP

中国养老住宅 ——现状和发展趋势报告;;前言;2013年中国65岁以上人口占比为9.7%，约 1.32亿人；与此同时，老年抚养比从2007年的 11.17%上升到2013年的13.32%。根据联合国人 口署预测，中国的老年人口将以每年超过800万 人的速度增加，到2050年，老年人口占比将达 到30.8%，约为4.3亿人，80岁以上的老年人将 超过1亿人（如图1所示）。相对于世界老龄化 2.5%的平均速度，中国老龄化的速度为3.3%。 巨大的老年抚养人群为养老设施和服务行业带 来重大发展机遇。2013 年公布的《国务院关于 加快发展养老服务业的若干意见》指出，发展 养老服务设施是发展中国养老服务业的主要任 务之一，并要求：2020 年末全国社会养老床位 数达到每千名老年人35-40 张，即比当前水平 增加一倍。假设至2050 年末，全国社会养老床 位数维持2020 年要求的每千名老年人35-40 张 不变（即每千名老年人需增加15-20 张），以 上述2050 年末全国老年人口2.60 亿计算，则至 2050 年中国新增社会养老床位的潜在需求约为 390-520 万张。 因此，来自不同行业的投资者在最近几年纷纷 进入养老住宅市场。目前公开信息披露的八十 多个养老设施项目分布在北京、上海、浙江、 海南、山东、四川、广东等多地。而参与养老 设施建设和运营的除了房地产商，还包括了保 险公司和专业的养老服务机构等。从产品结构 上来看，中国目前的养老设施和服务已经逐渐 覆盖了不同年龄阶段老年人的多层次需求，但 是盈利模式依然在探索阶段。;各方主体纷纷试水，房地产公司成为市场主导者 养老住宅产业的发展潜力吸引了来自不同行业 的投资者，这其中包括了房地产公司、保险机 构、养老服务机构、实业集团以及其他财务投 资者等，承担着不同或重叠的角色（如图2所 示）。 整体来看，房地产公司是养老住宅开发 建设和养老服务设施运营的主体；养老服务机 构在养老住宅的建设上有涉猎，但是还是以提 供服务为主；保险机构则把养老住宅建设、设 施运营和保险、理财产品结合起来，同时给一 些优质项目提供资金协助。同时，我们还观察 到一些其他投资机构也以不同的形式来参与到 养老住宅市场。 我们具体来分析各个参与主体的主要养老项 目、参与方式以及各自的特点。 房地产公司 – 开发建设主力军 在众多参与者当中，房地产公司由于长期积累 的地产开发经验，成为养老住宅建设开发的主 力军。根据公开资料，当前有三十多家房地产 公司已经涉入养老住宅的建设开发和运营，而 表达进入市场意愿的更高达八十多家。具体来 看（详见表1），万科有北京幸福汇、杭州良渚 文化村等多个试点项目；保利地产有北京和熹 会和上海西塘越等试点；远洋地产背靠大股东 中国人寿，联手美国Emeritus，打造“椿萱茂” 养老品牌，在北京亦庄的老年公寓项目已经开 始运营；同时，一家知名房地产开发商在杭州 的老年公寓已经运营一段时间，并在积极打造 乌镇雅达国际健康生态产业园项目等。 基于巨大的市场潜力，很多房地产公司视养老 住宅为未来的战略发展方向，作为业务转型 和收入结构以及增长模式转变的一个契机。但 是，养老住宅相对于传统住宅开发，对房地产 企业提出更高的要求。首先，养老住宅需要地 产企业加强在医疗、保健、娱乐等针对老年人 需求的资源的整合能力；其次，由于养老住宅 的资金投入巨大，而回收期相对较长，则需要 地产企业提高获取长期合理成本资金的能力； 同时，养老住宅的地产企业长期项目运营和管 理的能力也提出了考验。;;养老服务机构 – 设施运营支撑者 养老住宅除了给老年人提供适合他们居住的场 所，还需要提供保障老年人基本生活的照料和 护理的基础上，更需要满足其追求高品质生活 和生命质量的需求。因此，老年教育、文化、 体育、娱乐、旅游、养生、健康管理、医疗保 健、护理等一系列配套措施的建设、完善和运 营都是养老住宅必不可少的元素；作为提供这 些养老服务产品开发和运营管理的养老服务机 构则更是整体养老住宅市场不可或缺的重要力 量。 中国的养老服务业才刚刚起步，但是我们也观 察到越来越多的机构加入到这个市场。从表2可 以看出，目前中国的养老服务市场主要以老年 公寓、服务中心、护理院等实体养老机构形式 提供介护型和长期看护型的养老服务，并以专 业居家生活照料和护理服务为辅。 很多国外的养老服务机构也开始进军国内市 场，与国内公司成立养老服务公司或自行建立 养老服务相关公司，期待在中国养老服务市场 上大展拳脚。与地产商注重养老住宅建设的策 略不同，目前在中国运营的养老机构，尤其是 外资养老机构，主要通过在城市中心的住宅社 区租赁改造养老设施，提供中高端的养老服 务。;;保险机构 – 长期资金优势者 保险机构积累的大量长期资金赋予了其独特