世纪城项目整体定位及营销策略报告174页【开创城市滨江公园生活价值的一极（上部分）】.ppt

【开创城市滨江公园生活价值的一极】 龙盛-世纪城项目整体定位及营销策略报告 ;湘潭第一个真正意义上的江景楼盘！ 具备打造成为城市滨江公园·豪门物业的先天血统！;承担了开创城市滨江公园生活价值一极的重任！ 肩负着改变河西人居高品质生活的重要发展使命！;本报告要解决的核心问题;报告体系;调控内容： 增加保障性住房供给 打击捂盘惜售，土地闲置行为 提高房地产市场消费入市门槛 提升利率，增加购房成本；暂停三套房 以上的购房贷款;政策卷土重来;2010年10月四大城市限购令出台后，成交量环比均增加，限购令的影响在417与929两次新政后已经基本体现出来，限购令未对二/三线城市市场产生明显的影响，因此成交量环比均上涨;标题;;政策下项目思考;2011年本案将面临宏观政策调控和市场竞争的双重压力，在这样的形势下，如何 根据项目特质与价值，找到项目精准合理的市场价值占位，就将成为本案成功运营的关键！;报告体系;项目基本经济指标：总建面46万平，中等规模具备区域优势；物业类型涵盖住宅，公寓，商业，综合性较强；整体属于较纯粹的宜居住区;项目四至：东滨湘江，北望万楼，南临湘潭三桥，三面园林环抱，整体素质较高;地块内部：地形方正，一期拆迁量少，易于开发；南北轴长，东西轴短，临江面短，景观视野受到一定限制；三面临路，一面临水，整体独立性较强;项目周边环境：周边无高层建筑，景观视野开阔；靠江临水，无污染源，属城市稀缺 生态栖息地，但北面的湘黔线铁路以及南面的三桥在交通上对本案造成了 无法回避的影响;周边商业环境：整体档次较低端，商业氛围一般，业态以专业市场、酒店、餐饮 汽车美容等为主，生活配套及其他公建配套较少，尚待完善;区位价值：城市双中心辐射焦点区域，占据三桥桥头堡位置，扼守城市西门户，与 繁华河东隔江相望;交通价值：占据城市交通要塞——三大桥，交通路网纵横，通达性高;景观价值：拥黄金一线/二线江景，湘江风光带等资源，景观价值突出，生态居住价值高，同时本案对面也有较好的景观面供观赏；北面铁路钢架桥也属于城市景观，具观赏性;配套价值：外享区域大配套，内享社区3万商业配套，坐享15分钟成熟配套步行生活圈;地块商业价值排序: ;产品分析：项目总户数2300，面积段在82.9平至182平，户型涵盖两至四房， 其中三房占比达93.6%，是项目主要经济产品;产品价值分析：本案户型以中大户型为主，具有豪门血统，有条件将本案打造成城市 新“豪门区”;片区规划价值：河西滨江新城是长株潭三市唯一以历史人文资源为特色的滨江风光区段 ，历史人文景观资源丰富，对提升本案人文景观价值有重要作用;项目规划价值：社区立面为西班牙风格，具有较强异域特色，点板结合的建筑布局，错落的天际线展现出项目的大气高端，公建配套较完善，整体规划较高端大气，具有品质感;隐性价值：周边拥有近3500平米的城市绿地，生态宜居价值突出，具备塑造成 优质公园景观的条件，能够形成本案独具特色的“生态绿岛”价值，同时也能为项目实现出“户户观景、栋栋楼王”;项目对面已成型的绿化公园示意;隐形价值：2013年万楼新城的崛起，将助力区域经济的强劲发展，拔高区域形象，提升区域价值，本案将成为首当其冲的收益者;项目SWOT分析;外 部 价 值;从构建的价值体系可以看出，本案最核心的价值就是稀缺的江景资源价值。 但是单凭江景资源价值，本案能否实现其应有的价值呢？ 本案又能否从容突围区域竞争市场，并成功打造城市新豪门区呢？;报告体系;2010年湘潭商品房价格走势;1、区域地段相似； 2、规模相当； 3、推售时间重叠； 4、产品面积段类似；;1竞争对手锁定;以春夏秋冬四季命名组团园林，四季常绿；;四房：141.76㎡;;白石古莲城：——百万级双景中式物业，河西高端品质豪宅；目前售价4000元/平米，在售产品130平三房，170平四房，目前在售一期夏荷里组团；二期下半年预售;规划开发：项目分四期开发，目前开发的为一期，共8栋，为18-29层小高层、高层，塔式、板楼相结合;产品分析：一梯两户/两梯四户，大尺度公园景观豪宅，一步式阳台设计，室内即使可欣赏户外美景;;湘江名城：体育公园物业，160万㎡江景大盘 ；粤派实力开发商宜华集团代表作；目前开发一期产品，与本项目全年竞争;规划配套分析：通过沿江建筑错位排布，最大化利用江景资源；利用体育馆等市政配套，将项目打造为运动健康体育地产项目，外部资源内部化，实现项目价值;产品设计：欧陆新古典主义风格；户型设计大气，尺度舒适；以三房为主打户型，产品极具竞争优势;;1竞争对手锁定;规划配套分析：二期以公园居为项目主题定位，规划有1.8万平米中心湖景，以及1.2万平米公共配套，15万平米商业;产品分析：产品面积跨度大，在89-190平米之间，户型以