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试说房屋抵押权设立登记中的 《综合授信合同》 《中华人民共和国物权法》第一百八十五条规定，“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”《房屋登记办法》第四十三条规定，“申请抵押权登记，应当提交”“抵押合同”和“主债权合同”；该办法第五十一条规定，“申请最高额抵押权设立登记，应当提交”“最高额抵押合同”和“一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料”。 近来，商业银行和客户，持双方签订的格式文本的《综合授信合同》，到房屋登记机构申请房屋抵押权设立登记的情形时有发生。房屋登记机构对《综合授信合同》是“抵押合同”还是“主债权合同”，是“最高额抵押合同”还是“一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料”，把握不准，对是否应当受理此类申请，看法分歧。 一、商业银行《综合授信合同》的由来 从可以查阅的资料看，商业银行的《综合授信合同》，源于商业银行的“授信书”；商业银行的“授信书”，源于商业银行和中国人民银行的“授信管理”；中国人民银行的“授信管理”，源于 1995年5月10日第八届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过，2003年12月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修改的《中华人民共和国商业银行法》。 《中华人民共和国商业银行法》规定，商业银行开展信贷业务，应当严格审查借款人的资信，实行担保，保障按期收回贷款；应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查；应当实行审贷分离、分级审批的制度；借款人应当提供担保；应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。 为了增强商业银行防范和控制风险的能力，1996年11月11日，中国人民银行根据《中华人民共和国商业银行法》的规定，以银发 (1996)403号文发布了《商业银行授权、授信管理暂行办法》。 《商业银行授权、授信管理暂行办法》规定的授权，是指商业银行对其所属业务职能部门、分支机构和关键业务岗位开展业务权限的具体规定。该办法规定的授信，是指商业银行对其业务职能部门和分支机构所辖服务区及其客户所规定的内部控制信用高限额度，具体范围包括贷款、贴现、承兑和担保。商业银行业务职能部门和分支机构以及关键业务岗位应在授予的权限范围内开展业务活动，严禁越权从事业务活动。商业银行应根据国家货币信贷政策、各地区金融风险及客户信用状况，规定对各地区及客户的最高授信额度。商业银行各级业务职能部门及分支机构必须在规定的授信额度内对各地区及客户进行授信。 之后，各商业银行都根据《商业银行授权、授信管理暂行办法》，制定和实施了本行的“授信管理”规范，比如，中国农业银行制定和实施了《客户授信额度管理办法(试行)》，中国建设银行制定和实施了《授信额度管理办法》，中国工商银行制定和实施了《关于规范和改进授信管理工作的通知》，中国银行制定和实施了《个人授信风险管理暂行规定》，等等。 《商业银行授权、授信管理暂行办法》第十四条规定，“商业银行的授权、授信，应有书面形式的授权书和授信书。授权人与受权人应当在授权书上签字和盖章。”该办法第十八条规定，“商业银行业务职能部门和各级分支机构与客户签订业务合同时，须向其出示授权书或授信书，双方应按授权书和授信书规定的授权、授信范围签订合同。”不少商业银行在实施《商业银行授权、授信管理暂行办法》中，制订了《综合授信合同》的格式文本，约定了授信额度及类别、授信期间、授信额度的使用、授信人的权利与义务、受信人的权利与义务、授信额度的调整、担保、合同生效和变更以及解除、争议和解决、附则等等条款。 在《综合授信合同》中，往往有这样的条款，“为保证本合同项下形成的债权能得到清偿， XX公司将与XX商业银行签订编号为XXXX《最高额保证合同》，为XX公司履行本合同及与本合同相关的每笔具体业务合同或协议项下债务提供担保。” 2004年7月25日，中国银行业监督管理委员会以银监发(2004)51号文印发了《商业银行授信工作尽职指引》，对授信工作尽职作了详细的规定，列出了授信工作风险提示。 二、商业银行“授信管理”的概况 从房屋登记机构的角度理解，“信用”，是指在商业银行客户以还本付息为条件，拟获得商业银行让渡资本使用权的借贷活动中，商业银行对客户履行还本付息承诺的信任程度；“授信管理”，是指商业银行根据客户的生产经营情况、财务状况、资产负债比例、贷款方式、债务偿还能力，以及法人代表的素质、管理水平、风险意识，核定的最大放款限额，据此确定“授信额度”。 “授信额度”是商业银行对商业银行的客户，在商业银行内部的控制措施，在商业银行内部控制范围以外，不发生法律效力。商业银行要求，在核