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房地产与中国经济发展赣州市委党校罗光旺 一、楼市泡沫的历史回顾 20年代美国佛罗里达的房地产泡沫 90年代日本的房地产泡沫 亚洲金融危机时期，东南亚国家和香港等地的房地产泡沫 90年代海南和北海的房地产泡沫 美国的“次贷”危机 “迪拜危机” 泡沫异曲同工： 房价持续上涨 大规模的公众投机 经济因素变动 房地产（金融）危机 启示： 房地产是一把双刃剑 是“天使” 也是 “魔鬼” 二、中国房地产的现状 房地产对经济的拉动作用： 每年约可拉动国民经济增长1.5一2个百分点 住宅建设增加10个百分点可带动国民生产总值增长l个百分点 每投入100元可创造相关产业170到220元的消费需求 每实现100元销售可带动130到150元的其他商品销售 每吸纳100人就业可带动相关行业200人就业。 房价收入比 指住房价格与城市居民家庭年收入之比，在3—6倍之间为合理区间 2009年中国城镇居民家庭人均总收入18858元，全国商品房成交价格4695元/平方米，按三口之家，人均30平米购买住房一套，则房价收入比是7.46 房屋租售比 指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶200 上海、北京、广州、深圳市等城市房屋租售比达到并超过1：400，中西部的长沙、武汉、合肥、成都、西安、重庆、昆明等城市房屋租售比达到1：300 全国商品房成交均价上涨幅度 从2004年开始，全国房价环比上涨幅度均在10%以上。 全国商品房成交价格从2000年的2112元/平方米上涨2009年约4695元/平方米，增幅是222%。 商品房销售额占同期GDP比重 房地产贷款占贷款总额之比 2000年房地产贷款占贷款总额1.33% 2009年金融机构本外币新增贷款9.4万亿元，其中，房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21% 空置率 指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。5%—10%为合理区，10%—20%为危险区，20%以上为商品房严重积压区。 2007年、2008年和2009年商品房空置率均远远超过4%～11%的警示线。 房地产业已经深度嵌入到中国经济的绝大多数毛细血管中，这既是经济繁荣的动感符号，又是经济畸形的最大表征。 三、我国对房地产市场的调控 房价暴涨的原因分析 房地产调控 “越调越涨,越调越高” 土地财政 房地产市场的垄断性 一是地方政府对土地的垄断。 二是开发商对房地产市场的垄断（当然包括对房屋开发的垄断）。 房价上涨，是两种垄断的结合。 信贷扩张 银行资金作为推动价格上涨的强大动力，在中国房价连续若干年的上涨中，发挥了难以替代的作用。 开发商绑架了银行 心理预期 由于供给无弹性和需求的增长，直接引发了人们对房价上涨的预期，从而加大房地产投资，房价越涨，人们的购买欲望越强，造成“恐慌性需求”现象。 对社会保障性住房投入不足 政府保障职能的缺位一方面使得中低价位住房、廉租房屋资源更加稀缺,加剧了住房供应结构的不合理;另一方面,人为增加了住房的市场需求,推动了房价的上涨。 腐败 四、思路和建议 经济结构转型 割断地方政府对房地产的依赖 完善土地供应制度 调整信贷政策 加快建立住房保障制度体系 开征物业税和住宅空置税 中国房价的未来趋势 中央政府2010年整个房地产市场调控的思路是：以增加供给为主要手段，遏制过度投资为辅助手段。管理层从综合角度考量整个房地产的宏观调控政策，搞好综合平衡。 调控前期： 由于政策的迟滞性和市场的惯性作用，房地产市场呈现徘徊势头。 调控中期： 随着世界经济的明显复苏，外界因素中人民币升值压力加大，外资进入房地产几乎已成事实，热钱涌动，必将推动资产价格上升，房价上升的压力继续存在。 调控后期： 房价可望下降，但下降幅度不会大。房价仍在高位段运行。 支撑我国房地产发展的因素： 居民收入稳步增长 城市化进程加快 人口年龄结构支持 财富储藏需要 新华社七驳“楼市即将回暖” ?8月30日“必须打击开发商‘逆市操作’” ?9月10日“政策不会容忍房价报复性上涨” ?9月13日“警惕负利率格局助长房价猛涨” ?9月14日“房地产市场还谈不上‘回暖’” ?9月15日“弄清空置房根本不是什么难题” ?9月15日“房价回调是百姓期望，也是控制风险的需要” ?9月17日“调控应该态度更鲜明、立场更坚定” 人民日报六发“二次调控预警” 8月17日“别让楼市调控成了‘百日维新’” 8月20日“房产税呼之欲出下半年或出新政” 8月30日“别再夸大楼市刚性需求” 8月31日“房价合理回落是大势所趋” 9月9日