关于剩余法估价实务问题的思考.pptVIP

* 国外的相关经验 美国估价师学会AI （The Appraisal of Real Estate 第11版中文版） Residual techniques 剩余技术（方法） 在直接资本化法中使用 以收益法为原理，已知净经营收益、建筑物价值与建筑物的资本化率、土地的资本化率，通过求出土地的净经营收益，除以土地资本化率，得到土地价值。 Extraction methods 提取法 以附有建筑物的房地产售价扣除建筑物的贡献价值（建筑物成本及所有利润），得到的剩余价值即土地价值 其中：Entrepreneurial Incentive企业家利润，指能够吸引企业家投资于该项目的利润，是对项目风险和所投入的专业力量的回报 * RICS 英国皇家测量师协会 Residual Method（Hypothetical Development Method）剩余法（或假设开发法） --An introduction to Property Valuation 5th edtion Land value 土地价值= Gross development value总开发价值，扣除： （1）Building cost: 1)site preparation; 2)construction; 3)contingency sum 建造成本（现场准备、建造、不可预计费） （2）Professional fees: architect, quantity surveyor and structural engineer 专业费用 （3）Finance cost 财务成本 （4）Letting and/or selling cost: Agents’ fees 销售费用 （5）Profit: presents a reasonable return in relation to the amounts of money and risk involved. （与投资额和风险相对应的）利润 (GDV – All cost including land = Profit) 国外的相关经验 * 观点： 以英美为例，土地可以在市场中自由流通，没有特定的限制，因此“地价”被定义成一个固定的内涵；土地有开发程度的不同、利用条件（规划条件、用途等）、权利状况的不同，但是不存在不同建设进度下的在建工程的地价、已建成房地产的地价的不同，而纯粹就是与建筑物分离开的、单独的土地地价。 因此在建成房地产使用成本法计算的地价与假设开发法（剩余法）中地价内涵都是不包括房地产开发利润分摊的。 地价的概念是被设定的，不同情况下，不同的参与者会有不同的理解，因此应该特别谨慎，先明确内涵再进行分析。 房地产价值=地价+房价+开发利润 用此公式来理解房地产价值的构成，有利于对各种价格内涵的区别分析，并找到正确的计算方法。 * 探讨假设开发法中 在建工程的计算公式 在建工程价值计算中，是按照总成本（包括土地成本）的投入比例来计算开发利润的，在开始建设的时点上，该临界点存在断点。 * 价值 房地产 建成价值 v2 获得土地 时间 t0 建成时间 t2 时间 土地出让价值v0 探讨： 假设开发法中 在建工程的计算公式，是按照总成本（包括土地成本）的投入金额来计算开发利润，即假设已投入的成本均已实现开发利润。 假设建造成本是在建造期间均匀投入。 按公式计算，在t1 的时间点上，房地产价值为V1，而实际的价值应为V0，V1 - V0 的差值即为土地价格对应的资金所代表的应得利润。这个点即为断点。 v1 建设开始时间 t1 * 价值 房地产 建成价值 v2 获得土地 时间 t0 建成时间 t2 时间 土地出让价值v0 建设开始时间 t1 观点： 以建设成本的投入比例来对应开发利润的实现比例。 价值 房地产 建成价值 v2 获得土地 时间 t0 建成时间 t2 时间 土地出让价值v0 v1 建设开始时间 t1 * 根据房地产价值=地价+房价+开发利润 公式a 增值分摊的公式 △ = △1 + △2 + △3 其中： 地价△1 是土地使用权出让价格的变化值 房价△2 是在明确证据支持下因房屋本身特点而产生的变化值 开发利润△3是因行业平均利润水平变化而产生的变化值，是房地产开发的回报率的变化，一般与利息水平成正相关。 探讨存量房地产的增值应如何分摊 * 三、“地王”现象与最高最佳使用原则 * 9月10日中海地产以70亿获得长风6B（B6）、7C地块，楼面地价为22409元，周边二手房价格仅为15000左右。 9月30日绿地集团以72．45亿元竞得徐汇区龙华路1960号的商业、办公