商业地产营销策划 水溪林语项目策划报告.ppt

房地产策划大全—房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 《房地产策划大全—商业地产营销策划》  团圆网 www.tuanyuan.tv 第一部分 市场篇 政策趋于平稳，调控精细入微 土地短缺，上市新房锐减，价格借势上扬 利好逐步兑现，需求开始爆发 客户认知归于理性，一、二手间藩篱渐破 热点区域，更加分散 行业全面整合，合纵连横大势所趋 建筑形式以联排居多，经济性别墅社区通常以“联排+叠拼/双拼”的混合型社区为主。 此外，据不完全统计，小独栋产品占独栋产品的60%左右，且市场表现良好。 新型别墅区（京通别墅带、大兴、密云等远郊别墅区）发展快速，传统别墅区受一定挑战； 别墅进入了大众化、快速化的消费阶段； 别墅市场存在泛区域竞争特征； 近郊、近远郊别墅兼顾城市功能； 产品纯粹度不够，自然景观资源不够丰富，家庭庭院面积不足 ，密度较大，容积率较高，其别墅涵义不纯粹。 北部别墅带依然是京城别墅市场最热的区域。 市场需求方面，将呈现多样化、明确化的特征。 2006年北京别墅市场的价格仍将逐渐回归，与2005年相比呈现平缓下降趋势。 未来几年内，北京中小型别墅将成市场主导地位，小独栋别墅前景持续看好。 核心竞争区域：京昌高速沿线 相关竞争区域：亚北区域 西山区域 温榆河区域 区域别墅市场供给集中，2004-2005年京昌高速沿线总体供应量超过150万㎡，其中不乏几十万平米的大盘项目。 项目规划容积率普遍较低，产品以TOWNHOUSE和别墅项目为主，追求居住舒适度和生活品质是该区域产品的一大特点。 区域内TOWNHOUSE产品面积主要集中在180-260平米之间，主力户型面积大多在200-260平米之间；独栋产品均在220平米以上，户型面积普遍在280-350平米左右，最大面积达到500平米以上。 区域供给项目中，产品线丰富，层次划分明显，玫瑰园、碧水庄园等高档别墅项目提升区域市场形象，领秀硅谷、宽house等中档、经济型别墅拓宽了区域市场需求层面。 市场价值一：受到传统别墅聚集区的影响，区域市场价值显著提升，市场成熟度高， 认可度及口碑效应良好。 市场价值二：相对于大面积、高总价的独立式豪宅，经济型小独栋或类独栋产品其生 活感受相同，但总价低，市场门槛低，具有一定的市场需求。 市场价值三：目前区域市场中同类产品供应量一般，不会使本案的推出面市造成过大 竞争和压力创。 市场价值四：本案直接腹地内有三水清清二期无双、顺驰林溪等项目，更有颇具市场 知名度的高档别墅项目玫瑰园。区域的整体市场认知具备基础，有利于 本案的基本面传播。 土地供应居各区之首，因占地面积大，目前亚北各新建别墅项目之间显得比较分散； 交通优势凸现，随着交通路网的进一步扩展，从北三环太阳宫桥，走京承高速路至后沙峪出口，仅需30分钟车程； 区域项目风格多样，包容性强，从目前区域亮相的新别墅项目来看，从中式风格、现代风格到北美风格、美国南部风情等； 客群广泛，从价位上分析，高中低档兼备，价位从每平方米六七千元到２万元都涵盖在内，所以其别墅的客群亦相当广泛； ?随着奥运利好消息不断，亚北以及周边基础设施的建设加快，以亚北为代表的北部楼市将风云再起，将成为对本项目所在区域冲击力和竞争力最大区域。 6.典型个案借鉴 香江别墅 项目借鉴 达观别墅产品整体规划非常紧凑，单套面积控制适中，使项目保持很好的整体利润，产品保持很高的总价优势； 项目景观优势明显，整体环境成熟，风景优美； 为控制成本，二期产品立面过于简单，但凭借项目整体的优美环境和较低的置业门槛，取得一定销售成绩 北京洋房 顺驰林溪 无双 北一街8号 第二部分 定位篇 项目原为北京圆梦园老年康乐中心，宗地两面临路，西邻虎峪沟幸福河。 地块呈规则多边形，地势平坦，现有房屋待迁，项目内有地热井一口。 北京-八达岭高速公路和温南公路纵贯镇域南北，北京外二环高速公路的白葛路段、京密引水渠-红冶路和水南路横贯东西，在马池口镇形成三横二纵的干线公路网，兼有通往颐和园快速公路，蓟门桥快速路，马甸桥八达岭高速公路，德胜门快速