周咏馨 完善建筑物区分所有权制度的研究.ppt

* * 完善建筑物区分所有权制度的研究 盐城工学院 周咏馨 一、建筑物区分所有权界定环节 从建筑物区分所有权与专有权形成过程的分析可以看出，销售预售行政审批环节是界定建筑物区分所有权的最合理环节 结论： 二、完善相关法律法规的建议 《物权法》第七十一条第一款明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，是一种完全的支配力。对该支配权的权限程度却没有明确的规定。 1、法律应明确规定专有权的面积内涵与权利内涵 从完善建筑物区分所有权制度角度讲专有部分的面积可以采用目前流行的壁心说，而专有权利仅限于专有部分的表层粉刷层部分。也就是说登记面积的大小与专有权利是两个概念。法律应有明确的条文对此作出约定。 2、法律应明确规定建筑物区分所有权的内涵与外延 建筑物区分所有权 部分业主共有权 全体业主共有权 建筑物区分所有权 单体建筑区分所有权 小区区分所有权 （1）法律应明确规定单体建筑物区分所有权的面积内涵与权利内涵 （2）法律应规范小区区分所有权的专业术语，统一其面积内涵与权利内涵 目前与小区共有权相关的概念没有统一的标准。《房屋登记办法》第三十一条中有公共场所、公用设施和物管用房概念；《物权法》第七十三条中有其他的公共场所、公用设施和物管用房概念，第十二章出现构筑物和附属设施概念；《城乡规划法》第二十九条中有基础设施和公共服务设施概念，并对其进行了明确的定义“…供水、排水、供电、供气、道路、通信、广播电视等基础设施和学校、卫生院、文化站、幼儿园、福利院等公共服务设施…”。《城市居住区规划设计规范》3.0.4中有居住区内建筑应包括住宅建筑和公共服务设施建筑（也称公建）两部分，在6.0.1条明确规定“公共服务设施，包括教育、医疗卫生、文体、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他八类”。但《物权法》没有明确地界定其他的公共场所、公用设施、构筑物和附属设施的内涵。《房屋登记办法》同样没有明确地界定公共场所、公用设施的内涵。相关法律中这些概念之间存在怎样的联系，相关部门及普通大众如何理解它们的内涵。 依据最高法院对于“公共场所”的司法解释：公共场所是供公众从事社会生活的各种场所。公共场所是提供公众进行工作、学习、经济、文化、社交、娱乐、体育、参观、医疗、卫生、休息、旅游和满足部分生活需求所使用的一切公用建筑物、场所及其设施的总称。 试问《物权法》第六章中的公共场所、公用设施的内涵与第十二章中的构筑物、附属设施的关系应如何理解。还有《物权法》第七十三条中的其他公共场所与《房屋登记办法》第三十一条中公共场所的内涵是否相同。 结论： 希望相关部门对此有一个明确的解释，规范和统一专业术语的名称和内涵。 （3）法律应明确小区区分所权的权利归属 目前法律规定了小区绿地、道路、车位、车库和物管用房的权利归属。 目前法律没有明确约定露台、会所、教育、医疗卫生、文体、商业服务、金融邮电、水、电、气、热、电视、通信等专营公共场所的权利归属。对具有营利性的公共场所法律是否可明确规定允许开发商自由处置，以减少不必要的纠纷和争议。 3、保障公共场所和公用设施建设和登记的建议 尽管《房屋登记办法》第三十一条规定房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。但由于小区的建设和预售可以分期实施，房地产开发企业分期领取预售许可证时，如果不进行法定共有的公共场所和公用设施的登记，业主该如何维权。建议法律应规定小区法定共有的公共场所和公用设施的建设进度应与小区专有建筑的建设进度相一致，这也应成为销售预售行政审批环节颁发预售许可证的必要条件。