嘉靖圣蓝山价格制定及推盘策略汇报.ppt

* 嘉靖圣蓝山类别墅 价格定位 2008-4-3 Copyright liuzhou Best-House Co.Ltd 2008 Copyright liuzhou Best-House Co.Ltd 2008 汇报要点 嘉靖·圣蓝山 一期类别墅均价制定 Copyright liuzhou Best-House Co.Ltd 2008 竞品对比定价 客户价格论证 一期类别墅 均价建议 产品分类分析 蟠龙宝邸 竞争参考 客户需求 定价思路 Copyright liuzhou Best-House Co.Ltd 2008 竞品对比定价 定价系数修正 客户价格论证 一期类别墅 均价建议 产品分类分析 产品分类分析 以下报告根据圣蓝山产品分类后进行对比分析 Copyright liuzhou Best-House Co.Ltd 2008 优势明显，产品无明显劣势 优势 劣势 外立面获得了高度认可 三面环山，封闭式社区聚宝之地 项目地处一、二类地块交界处,地块品质优越难得 成熟生活配套核心，医院、名校、超市、汽车总站一应俱全 鱼峰区不是柳州房地产开发热点地区，不利于吸引高端客户 总体规模较小，不易于价格拉升 开发商品牌知名度不高 地块湿度较重，环境潮湿 Copyright liuzhou Best-House Co.Ltd 2008 竞品对比定价 竞品对比定价 定价系数修正 客户价格论证 一期均价建议 产品分类分析 Copyright liuzhou Best-House Co.Ltd 2008 主要参考项目：蟠龙宝邸 项目概况： 占 地：53亩 容积率：1.64 总户数：516套 产品规划：七——九层电梯豪宅 产品面积：133--150㎡ 装修标准：毛坯 开盘时间：07.10.20 工程进度：1期8#、11#楼即将封顶 08年12月底交房 Copyright liuzhou Best-House Co.Ltd 2008 竞品对应原则 根据目前鱼峰区在售高档项目作比较，因蟠龙宝邸与本案同处市区一、二类地段交界处，三面山体群抱，主力产品均为大面积豪宅类型，故作为价格参考对比； 目前形成对比的产品为圣蓝山类别墅与蟠龙宝邸中式豪宅; Copyright liuzhou Best-House Co.Ltd 2008 竞争关系分析 通过圣蓝山与蟠龙宝邸类似产品价格对比，推导圣蓝山产品价格，产品对应关系如下表： 产品类型 推出套数 单套面积 （ ㎡ ） 销售均价 （元/㎡） 总价 （万） 竞争 关系 圣蓝山产品 中式豪宅 124 133-150 4400 59-66 类别墅 Copyright liuzhou Best-House Co.Ltd 2008 参考对应产品价格研判 一期至今完成80%销售 开盘当月完成40%销售 59-66 4400 133-150 124 第一批 推出期数 套数 户型面积 均价 (万元/㎡) 成交总价 (万元/套) 销售状况 第二批 未开盘 Copyright liuzhou Best-House Co.Ltd 2008 小结： 目前蟠龙宝邸均价4400元/平米，开盘推出120多套，当日成交仅30多套套，6个月 累计成交90多套，面积大，价格过高，市场接受度低，成交速度缓慢； Copyright liuzhou Best-House Co.Ltd 2008 竞争对比定价 圣蓝山与蟠龙宝邸对比评分 项目 权重 蟠龙宝邸 圣蓝山 备注 品牌 5% 9 7 兆安地产在柳品牌优于嘉靖 位置 12% 7 9 圣蓝山交通便利，盘龙宝邸周边多动迁户，区域位置感差，进出交通主干道不便利 建筑密度 5% 6 5 蟠龙宝邸容积率较低，均为7-9层电梯豪宅 景观 10% 8 6 蟠龙宝邸于盘龙山环抱之处，面朝柳江，景观面丰富，山景优美 立面 15% 8 9 地中海风格与中式风格代表的鲜明对比 户型 15% 5 7 圣蓝山产品类型新颖丰富，蟠龙宝邸户型面积大，总价高，销售速度慢 装修 5% 7 7 毛坯，无装修 配套 8% 6 8 圣蓝山周边配套成熟，务须多言 物管 10% 0 0 物管未定 附加值 15% 7 9 类别墅产品不仅视觉景观效果好，附带使用率高 合计 100% 63 67 分值比为1:1.06 Copyright liuzhou Best-House Co.Ltd 2008 类别墅产品价格制定 参考对比定价 圣蓝山与蟠龙宝邸产品对比评分值为1.06:1； 价格参考以其报价4400元/平米的98折计算，得出圣蓝山价格为：4570元/平米； 圣蓝山价格为：4570元/平米 * * *