四川沙渠商业项目营销策划提案成都万方49p.pptVIP

成都万方地产顾问 全程禁止录音摄像 谢谢合作！ 沙渠商业项目营销策划提案 整体框架 市 调 篇 市 调 篇 市场环境概述 沙渠镇地处大邑县东南端，幅员面积18.94平方公里，耕地面积11892亩，人口16485人，劳动力10993个，岷江支流西河流经镇东部,具有良好的区位优势和丰富的沙石资源，为发展工业提供了良好的条件。通过多年的建设，全镇现有各类企业60余家，其中规模以上的企业8家，是解决大邑平坝地区农村剩余劳动力的最佳地区。2007年12月6日四川省中小企业局（川企发【2007】37号）授予沙渠中小企业创业园为“四川省小企业创业基地”。2008年6月5日成都市规划委员会主任会议，将沙渠镇列入全市工业集中发展区、点规划。 市 调 篇 市场环境概述 沙渠是大邑县距成都最近的乡镇，而且具有交通便捷，地势平坦，河滩资源丰富等条件，使沙渠镇具有良好的投资环境。 岷江支流西河流经镇东部，同新津（距新津县城15公里）、崇州交界（距崇州市区18公里），与双流相邻（距双流县城18公里），距双流国际机场25公里、成都三环路28公里. 市 调 篇 项目环境分析 本地区地势平坦、交通便捷，与航空港和主城区三点一线，对于外部及周边地区辐射能力强。 在政府的带动下，本地区已逐步形成以中小企业为主的集中经济开发区，这也是未来的发展方向。 园区正逐步成型，但未形成大气候，周边环境、人气有待提高。 园区建设和投产有一定周期，消费热点才能逐步形成，所以前期招商工作面临挑战。 市 调 篇 消费群体分析 根据我公司在全国各地的工作经验，结合当地的特点，我们对消费群体分析： 投资者：不仅本地投资者，崇州、双流和成都市区也占一定比例 经营者：大部分经营者接受并采取租赁的方式，仅有少部分为自有产权。整个商业规化中应注重品牌的树立和商家的引进，而不是开发自营者。结合现在的商业状况，90%以上的商家都能接受进驻具有专业综合性的高档商圈。 消费者：第一部分为企业中高层管理人员，其消费主要为小型办公、商务洽谈、公关活动和短期住宿，午间休息及运动休闲场所。第二部分为当地工厂普通工人，其消费主要为大众化的日用品、餐饮、娱乐、服饰、集贸等。 市 调 篇 消费群体调查分析 在日用品消费上，超市购物占到了绝对优势，店铺和集贸市场是其次，这说明比较好的购物环境和消费信誉对消费者有着直接的影响。本地缺少品种齐全的复合型购物中心，相关商业形式的布局和发展仍然有相当的空间。 休闲娱乐方面，人们的休闲娱乐时间在一周内相对均衡。休闲方式主要是看电视、泡吧、唱歌、上网、打牌等，一般情况下都选择和朋友家人在一起，大多数人属于工薪阶层，人均消费集中在30-150元之间，说明现阶段的比较缺乏丰富多样的休闲娱乐场所，但是人们非常需要借用这种场所同朋友进行沟通，而当地的休闲娱乐经济有着相当的发展潜力，需要形式变化和丰富。 在餐饮方面，人们外出就餐主要是和朋友在一起，其次才是和家人，这说明就餐是一个重要的社交方式，在地点的选择上以中档餐厅和普通饭店当绝对优势，人均的消费集中在50-200元之间的工薪档次，当地的餐饮行业比较缺乏，竞争也非常小。 市 调 篇 阶段与需求 受园区开发进度与周边实际情况的限制，商业前期主要服务人群为园区内部企业的中、高管，业务来往人员，他们的消费特点简单概括如下： 1、主要为园区及周边的中、高端管理者 2、对于生活品质较为在意，追求品位消费 3、午间消费难以找到合适场所 4、部分公关及招待活动需要就近解决，目前缺乏场所 5、办公室外较为轻松的业务洽谈场所 建议优先发展一下内容： 银行、邮政、电信、物流、医疗卫生、公共交通 商务酒店、停车住宿、小型办公、中高档餐饮、茶楼、日用品零售等 市 调 篇 阶段与需求 在前期已经奠定了服务园区为主的基础上，使得周边的人群有了一定的了解，开始尝试在配套区进行消费，该部分新加入的消费人群有如下特质： 1、工业园内部技术员工及周边对于生活品质具有一定追求的中、高收入人群 2、期待一种更有品质的生活，但是需要受到周边榜样人群的影响 3、会出现一些就近的商务或情感活动场所需求，目前没有可选择的场所 4、周末及假期会在周边寻求亲情联络场所，能接受较为新鲜的生活方式 建议逐渐发展增加以下内容： 大型超市、集贸 工薪阶层的餐饮、酒吧、网吧、数码电器、美容美发、服饰箱包、住宿租赁等 市 调 篇 阶段与需求 项目商业配套的市场认可逐渐建立，更多的人群开始关注项目的商业配套功能，并且在项目中发现自己的消费方向，逐渐成为周边区域新的消费热点，此时园区与周边人群的消费比例各占半壁江山，具有如下消费特征： 1、在工业园及周边人群的影响下，对于商业配套有了初步的感受，产生了一定的兴趣 2、喜欢较为健康、时尚的生活方式，有