地产营销-豪布斯卡项目营销推广策划提案.ppt

2、项目网站： 目的：改变传统项目网站信息陈列式的灌输，而已互动和参与的形式来吸引客户深入了解本项目“开发背后的故事”，以此增强项目的信心值； 形式：虚拟一位“国际范儿”的项目工作人员，以他的视角来解读“豪布斯卡”在这块土地上将来呈现的无限魅力； 技术：网络互动、专业视频； 3、开盘前活动： 目的：通过在正式开盘前举办一次高级规格的开盘活动，使本项目在短时间内成为城市焦点。通过注意力的聚焦，灌注本项目的未来价值，营造开盘前的万众期待； 形式：国际一线联盟商家签约仪式、产品说明会、世界级名车名模会演； 时间仓促，多有遗漏，望指正。THANKS！ 一座城，如何改变一座城 《豪布斯卡面具下的秘密》 时间太少， 了解太少， 沟通太少， 但我们的思考不会有所保留。 常武地区首座以综合商业中心为主导的大型国际商住一体化社区。 常州当前最大规模HOPSCA ＨＯＰＳＣＡ “豪布斯卡”，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。ＨＯＰＳＣＡ正是上述六大业态HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT英文单词的第一个字母的概括缩写。 ＨＯＰＳＣＡ体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区； ＨＯＰＳＣＡ是现代复合地产的新高地、新载体。 ＨＯＰＳＣＡ对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。 ＨＯＰＳＣＡ起源巴黎拉德芳斯 现代东京-六本木新城 离得太远，不做参考 成功范本，研究对象 中国城市综合体标杆——万达广场 宁波万达广场：项目的总建筑面积55万平方米，其中商业广场面积27万平方米，引入沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、喜百度、苏宁电器、石浦酒楼、神采飞扬电玩城、大歌星KTV、万达国际影城、银泰百货等11家主力店 。 一些珍贵的体会—— ＨＯＰＳＣＡ的本质作用 ——通过区域地位的提升，使土地增值 “一座万达广场，一个城市中心”，国内大部分豪布斯卡都和万达广场一样位于新城或新区，土地成本低廉，但区域形象和价值都不高。豪布斯卡就扮演着“区域价值推手”的角色。这种高级形态的城市建筑能够引发关注、凝聚人气，从而带动区域价值提升。 因此豪布斯卡里面的住宅销售，比拼的不是建筑品质和园林，而是“地位”和“地段”。 ＨＯＰＳＣＡ的本质价值 ——足不出户，尽享城市生活精华 某种意义上说，豪布斯卡是“城市商业社区化+社区生活公建化”的集合体，比较其他地产项目，它是在一个居住区内汇集、浓缩了这座城市高端生活的精华部分（将城市尖端生活代表-五星级酒店、高级百货、主题商业街、高端公寓集合在一个空间里，相互影响、相互促进）。 对内部居民（潜在客户）而言，他们所购买的是一种“城市生活精华因你而在、为你而在”的特权（这种稀缺资源的占有，恰恰是该类项目溢价的支持所在）。 HOPSCA 整个城市的高关注度 区域外客户被商业服务所吸附 人气提升 区域重要性、中心性增强 地块价值提升 内部居民除了满足日常生活所需，还可近距离享用城市高端生活的精华 高端社区形象给业主增加身份感 稀缺城市资源占有给业主增加特权感 住宅部分销售溢价 ＨＯＰＳＣＡ的致命弱点 ——新兴的生活形态难以被提前体验 豪布斯卡是一个新兴事物，听的多见的少，能体会到的更加少。它的真正魅力只有在正式运作后才能完整释放。公众也只能在那个时候才能真正体会到豪布斯卡的价值，这就是万达广场运营后二手住宅的价格会比销售时翻几番的原因。 因此在销售前期，住宅的价值是不可避免被严重低估的。购买者的价值评判依据会以“现时的地段价值”为主，但要让他们为几年后的未来提前买单，需要点非常手段。 综合体的运做模式（常规程序）： 地产销售（回笼资金）-商业推广-销售商谱（再次回笼资金） ---统一招商---统一经营（开街）---写字楼（公建） 第一行是在赚钱，第二行是在亏钱，最后开发项目难逃行业运作怪圈——住宅赚的钱都贴在商业上。 大型综合体不同传统街铺，传统销售，或者按3/7比例进行销售，也不同程度存在问题——不销售，统一经营，整体打包上市，是方向与趋势，但目前整体运作成功案例不多，除了少数中国一线城市。 综合体的运做模式（资产运作分配）： 住宅——分前期与中期开发，保证项目后续开发资金。第一次是为了项目的开发资金，第二次开盘放在项目商业炒作成熟，享有一定的价值升值。 商业——担当城市发展推动型的综合体，不零卖是趋势。统一招商与经营才有无限的资产升值潜力。商业不是以“我”为中心，而是以“商”为中心，即以核心主力店展开布局的。 公建——投资回报低，但是它是项目的标志，是城市的标志，目前最