[企业管理]ch09房地产法法律制度.ppt

第九章 房地产法律制度 内容提要 城市房地产管理法概况 房地产开发 城市房屋拆迁 房地产买卖 房地产抵押 房地产租赁 房地产中介业务 第一节 房地产法概述 一、概念 房地产法 调整房地产关系的法律规范的总称。 房地产关系：人们取得、开发、利用、经营和管理房地产而形成的社会关系 民事（商品）性质的房地产关系 平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、 抵押、租赁等经济关系 行政性质的房地产关系 不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税收以及行政调处有关纠纷等经济关系 第一节 房地产法概述 二、房地产法调整对象的内容 土地、房屋财产关系 土地利用和管理关系 城市房地产开发经营关系 城市房地产管理关系 城市物业管理关系 第一节 房地产法概述 三、房地产法的基本原则 促进房地产商品化原则 如国家实行国有土地有偿、有期限的使用制度，住宅商品化制度 合理利用土地和保护耕地原则 珍惜、合理利用土地和保护耕地是我国的一项基本国策 国家扶持发展居民住宅原则 “国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。” （《城市房地产管理法》第4条） 保护房地产权利人合法权益原则 第一节 房地产法概述 四、房地产法的任务和作用 （1）调整房地产经济关系 确定参与房地产经纪活动的主体资格 确定主体参与房地产活动的方式 调整房地产经纪活动的对象 （2）建立和完善房地产市场 确定市场范围 确定房地产市场行为规范 明确了进入市场的程序 第一节 房地产法概述 四、房地产法的任务和作用 （3）加强房地产市场的管理 对房地产交易市场的管理 对房地产价格的管理 对建筑承包活动的管理 对房地产经营单位的管理 （4）促进房地产业发展 第一节 房地产法概述 五、房地产法体系 房地产法律体系，是用以调整和规范房地产开发、经营、管理和服务的一整套法律规范的有机统一体。 目前，我国已经基本形成了以《城市房地产管理法》为基本法，辅之以一系列房地产单行法规和相关法规，结合宪法、民法、行政法等共同调整房地产关系的房地产法规体系 房地产法规体系 第二节 房地产开发 一、房地产开发概述 1、概念 房地产开发是以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动 在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为 第二节 房地产开发 一、房地产开发概述 2、房地产开发的特点 房地产开发是在国有土地上进行的 作为房地产开发用地的土地，必须是国有土地，集体土地不能成为房地产开发用地 房地产开发的内容是进行基础设施（土地开发）和房屋建设 （房屋开发） 房地产开发是一项十分复杂的经济活动 第二节 房地产开发 一、房地产开发概述 3、房地产开发的基本原则 严格执行城市规划的原则 经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则 依照法律或合同要求开发的原则 第二节 房地产开发 二、房地产开发用地 以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地 两类：即基础设施建设用地和房屋建设用地 第二节 房地产开发 二、房地产开发用地 （一）土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 第二节 房地产开发 土地使用权出让的特征 土地使用权出让是民事法律行为 作为土地所有者，国家与土地使用权受让人的法律地位平等，双方应遵循民法上的平等、自愿、有偿原则 土地使用权出让是一种有偿行为 土地使用者取得一定年限内的国有土地使用权，须向国家支付土地使用权出让金 土地使用权出让是一种附有特殊限制的行为 土地使用权出让的有期性 土地使用者应对土地负有管理、保护和合理利用的义务 土地使用权的客体仅及于土地 第二节 房地产开发 土地使用权出让的方式 1、协议出让的方式 出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协商，最终达成出让土地使用权一致意见的一种方式 “商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。 《城市房地产管理法》第12条 第二节 房地产开发 土地使用权出让方式 2、招标出让 出让人发布招标公告或投标邀请书，邀请特定或者不特定的单位或个人在规定的期限以内参加土地使用权书面投标，由招标方根据招投标结果择优确定土地使用者的方式 第二节 房地产开发 招标出让的程序 招标 投标 定标 签约 履约 第二节 房地产开发 土地使用权出让方式 3、拍卖出让 指出让人发布拍卖公告，由竞