宁波写字楼项目东城百汇策划方案43p.ppt

东城百汇写字楼项目营销推广提案 瑞狮 ? 白龙 2004/06 第一部分 市 场 研 究 宁波高层住宅中约有20%左右被用做商务办公场所。住宅楼宇因其价格低廉，成为小公司、小商家的办公场所。 “住宅禁商”政策为写字楼推波助澜。近期，宁波市明确规定，住宅不得再用做公司办公场所等商业用途。这将逼使一些原来租用住宅进行办公的中小型公司不得不改租写字楼。 宁波75%以上的企业为中小型私营企业。中档次写字楼物业的匮乏，导致许多该类企业不得不租用一些住宅、别墅及商住楼作为公司办公场所。 写字楼运作模式。宁波写字楼项目的运作模式从早先以租售结合过度到了目前的以售为主，就此点也充分说明了宁波写字楼市场的良好开发前景与销售态势。 写字楼以投资消费群占相当比重。，购房者也从住宅的投资回报逐步延伸到商住两用房及纯写字楼物业。投资呈现多元化。 第二部分 个 案 扫 描 1.中央商座 2.都市仁和中心（新建项目） 3.外滩大厦（旧楼改建项目） 4.天宁大厦 5.中农信国际商厦 6.雅戈尔滨江大厦 7.会展中心 8.农行大厦 第三部分 项 目 定 位 第四部分 销 售 策 略 从项目的自身条件分析 ： 维持目前户型面积，更有利于房间的采光与通风； 维持目前户型面积，更能突出本案公摊面积少的优势； 维持目前户型面积，意味着入驻客户不会增加，从而可以相对缓解本案停车位不足的劣势； 3、装修问题的解决 ： 大堂、走廊、电梯间进行重点装修，借此突出项目的高品质形象； 内部装修大堂及电梯厅以大理石饰面，一般艺术灯饰配置，大堂设有柜台及沙发； 房间内部进行简单装修；包括：门窗、天花板以及墙面的粉刷等。 每个单位保留一个厕位（由客户装修时自行选择），同时在每层设置公厕； 4、物业及配套设施： 保留部分车位只租不卖。 设置中餐（工作餐）厅、商务服务中心、休闲会所等； 提供写字楼物业标准的服务系统； 三、产品推介策略 1、买点聚合： 外部优势： （1）周边配套齐全：与商务办公息息相关的酒店、公共商业机构等近在咫尺，极大的节约了客户的办事时间和成本； （周边配套有：甬港饭店、银殿宾馆、新舟宾馆、开元大酒店、人民医院、工商江东分局、等） （2）商务氛围浓厚：项目附近写字楼林立，聚集效应突出。 （周边写字楼有：国际会展中心、农行大厦、华能大厦，以及在建的波特曼中心、嘉汇国贸中心等） （3）交通动线极佳：位于宁波市区中心位置，交通动线极佳，客户外出办事方便。 （周边交通路线：百丈路、彩虹路、中山路、甬港路、中兴路等） ? 自身优势 ： 1、功能布局合理、配套相对完善： 一 楼：精装修大堂，彰显企业良好形象； 二 楼：商务中心，为客户提供工作方便； 三 楼：大面积空中花园平台，为客户营造了一个景观出色的休闲办公环境； 六 楼：休闲商务会所，为客户提供了一个放松工作节奏及接洽客户的好去处； 十五楼：餐厅，为入驻企业提供工作餐； 2、公摊面积少，得房率高：75%的高得房率在宁波同类市场极少；这是本案的突出优点之一。 3、通风采光佳：外廊板式设计，两面都能通风采光，与一般写字楼的塔式或内廊式走廊相比，品质优势不言而喻。 4、价格优势：相同品质、类似地段的同类项目，8500元/平方米的均价，加之9.6的折扣，在同类产品中优势明显； 5、较好的景观环境：朝北是繁华的百丈路城市人文风景，面南为项目自建的景观中庭； 6、优质、适中的物业管理服务（包括每户独立分体式空调、提供工作餐、设备维护、钟点清洁、一户一车位等）、三部国际品牌高速电梯等，为客户创造一个良好的工作环境； 客户诉求： 中档品质，中档价位，却享受一流地段的商务氛围； 较高的投资回报率； 完善、齐备的内外配套设施及商务环境； 2、媒体策略： 1）媒体选择： 宁波日报 现代金报 广播电台 2）选择依据： 宁波日报：作为宁波市综合性的报纸媒体，受众面最广，传播性最强； 现代金报：本案目标客户接触较广的一个报纸媒体； 广播电台：上下班时间段，最接近目标客户的媒体； 3、销售步骤： ? 第一阶段：内部认购期 ? 1、时 间：2004年06月20日----06月27日 ? 2、销售目标：完成总销售额的30%，即3240万元 ? 3、定价策