宁波迪赛-宁波银晨国际项目企划报告-112页.ppt

第一部分：研展方面 项目所在地——江东区简介 宁波写字楼市场状况 新天地国际商务大厦 望悠大厦 地理位置：宁波南站广场旁 开 发 商：望悠房产 建筑面积：28970平方米 产品形态：商业7960平方米（裙楼三层），办公21000 平方米，绿化率10%，23F高层，层高3.7米，单层面积 近1000平方米。 设施配置：分户计量中央空调，车位250个，5部2.5米 ／秒进口电梯。 装修建材：外立面采用铝塑板+玻璃幕墙，其他部位未定。 预计开盘时间：2005年10月 均 价：8500元／平方米 销售情况：至目前销售10％，不甚理想。 恒隆中心 地理位置：宁波市政府西侧，久久天桥旁 开 发 商：恒隆置业 代理企划：合富辉煌 建筑面积：约50000平方米 产品形态：26层高层建筑，产品有办公、商铺，办公最小面积50平方米。 设施配置：5部进口三菱电梯、大金分户式中央空调。 装修建材：外立面为铝板配玻璃幕墙 开盘时间：2005年12月。 均 价：约12000元／平方米 销售情况：处于内部预约中，情况不甚理想。 项目优势 项目优势 项目优势 项目优势 项目劣势 项目威胁 项目机会 本 项 目 市 场 定 位 定位思考 项目市场定位 建议的原因 项 目 产 品 建 议 总则 第二部分：企划方面 领先标准七、空间 超高层高、短进深、大面宽、高得房率， 宁波同类写字楼难以达到的标准 ·平面布局：短进深、大面宽、绝少立柱干扰，将通风 采光效果发挥到极致。 ·得房率：板式写字楼，超过绝大多数普通写字楼得房率。 ·层高： 3.6米层高设置，超越普通标准，更赋有超阔的办公 空间体验。 领先标准八、智能化 5A智能化系统,包括采用一卡通系统、门禁系统等 宁波最高标准的智能化配备（建议） 领先标准九、物业管理 采用第一流的酒店式管理服务，聘请知名写字楼管理公司 担任物管顾问（建议） 领先标准十、规模 旗舰级写字楼群，近8万平米超大规模，地标形象明显， 是继上东国际、新天地之后东部又一大型写字楼群。 领先标准十一、停车位 宁波配备最多车位的写字楼，730余个停车位， 完全超越国际甲级写字楼1：1标准。 领先标准十二、建材配置 少有大手笔，巨额投入打造堪比顶级写字楼的建材配置 应用外墙干挂高级花岗岩，双层幕墙系统，在庄重、大气之余 体现生态与节能。 第一部分：客户需求分析 写字楼购买客户最关心的是什么？ 1、地段： 地段永远是写字楼客户最为关心的问题 是否是在城市经济的中心圈内？是否具有极强的发展前景？ 是否能享受区域完整的配套服务？是否有明显的地段升值空间？ 这些都切身关系到客户对于一座写字楼好坏的直接判断。 2、交通： 在日益拥挤的城市交通网络中，通达性愈发显得重要 客户关心能否快速达到城市的各个位置并且有多种选择，关心 能否便捷地到达机场、高速公路、港口等地，关心能否与合作 伙伴形成良好的联通而无堵塞之忧，总之，通畅无阻塞的交通网络 是客户真正看重的。 3、建筑： 建筑代表形象，形象反映公司实力 在宁波的企业公司迅速壮大发展之际，越来越多的公司开始 关注起办公环境的品位与档次起来。好的建筑才能反映公司 的实力，才能给合作伙伴强大的信心保证。 4、空间： 高舒适度办公成为主流 在全世界都关注人性化办公的时代，我们的客户也关注自身 的办公环境。例如进深大小、开间大小、窗户大小与数量、 空间柱子多少、层高多少等等，因为这些都关系日后企业进驻 时的办公氛围的优劣，关系到员工的工作状态。 5、规划规模： 形成一定的规模才能带来商务集群效应 现代化商务，讲究合作、联合、集群等形式，这也是写字楼 的必然发展趋势。单一的规模、规划无法带给客户更多的商务 附加值，也无法配置更多商务配套。 6、公共空间： 公共部位也是反映公司档次的重要表现 越来越多的写字楼客户除了关心自身空间好坏的同时，也开始 关注公共部位的好坏。一个富涵个性且气派的大堂，一个宽敞舒适的公共走廊，不但能提升客户的形象，也能为在此工作的人员提供轻松愉悦的商务氛围。 7、配套： 配套是看得见的品质，也是打动客户的细节 写字楼不光要有光鲜的外表，更要以丰富的配套来支撑内涵。 我们的客户关心更多能为他带来方便的细节。例如电梯数量， 休闲场所数量，有没有公共会议室甚至是商务会所等。 8、配置： 配置级别的高低也是影响客户购买的一大因素 智能化级别是多少，电梯是什么品牌，速度有多快，网络有多宽等等 都是影响客户日后使用是否顺畅便利的重要标准。 9、得房率： 得房率多少关系到客户的切身利益 得房率是精明的商务人士必须考虑的要素，因为这是 他们投入与得到的最直接体现。高