如何简单的看懂房企财务报表.pptx

如何简单的看懂房企财务报表财务报表的定义财务报表的定义： 财务报表是指在日常会计核算资料的基础上，按照规定的格式、内容和方法定期编制的，综合反映企业某一特定日期财务状况和某一特定时期经营成果、现金流量状况的书面文件。财务三表：利润表（损益表）　它反映本期企业收入、费用和应该记入当期利润的利得和损失的金额和结构情况。资产负债表　它反映企业资产、负债及资本的期未状况。长期偿债能力，短期偿债能力和利润分配能力等。现金流量表　它反映企业现金流量的来龙去脉，当中分为经营活动、投资活动及筹资活动三部份。指标分类规模指标利润指标负债指标效率指标成长能力指标1-指标规模签约销售收入（合约销售收入）公式： 期末预售账款-期初预售账款+房地产销售营业收入总资产员工人数…2-利润指标　表明税收计划能力、运营效率、相比同业竞争者的竞争优势、和其他合作伙伴的利润分割程度权益净利率（净资产收益率）公式： 归属母公司的净利润*2期初归属母公司股东权益+期末归属母公司股东权益总资产净利率公式： 净利润*2（期初总资产+期末总资产）3-负债指标净负债率公式： （长期借款+短期借款+长期债券+短期债券-现金及现金等价物-受限制现金）　股东权益合计资产负债率公式：　总负债/总资产流动比率公式：　流动资产/流动负债　负债指标说明高债务股本比率本身不是个问题但却能限制公司运营弹性销售时间、购地时间方面的弹性通常， 较低的债务股本比率反应了公司控制存量或买地的能力， 反之亦然公司高度负债并不意味着其处于真正的危险中，关键是公司是否有能力偿付贷款利息高负债水平是有助于股本回报率最大化的策略选择只要债权人愿意继续为公司提供贷款， 而不是要求公司偿付贷款本息，公司就能继续经营４-效率指标总资产周转率（次）公式：主营业务收入/平均资产总额　（营业周期＝存货周转天数+应收账款天数）费用比率公式：（销售费用+财务费用+管理费用）/主营收入人均利润人均成本５-成长能力指标签约销售收入（签约销售收入增长率）营业收入（营业收入增长率）净利润（净利润增长率）销售增长率：同比累计平均增长率：Year 1: Sales(销售额) 100; Net profit (净利润) 20Year 2: Sales (销售额) 120; Net profit (净利润) 22Year 3: Sales (销售额) 150; Net profit (净利润) 24.2Year 4: Sales (销售额) 180; Net profit (净利润) 30Year 5: Sales (销售额) 200; Net profit (净利润) 33?1-5年的累计销售额平均增长率是多少？累计净利润平长率？房地产年报分析单个公司在一年内的比率的价值是有限的，只有通过比较，比率才有价值！（其他时期/其他公司/其他行业）汇总信息和计算比率的基础应该保持一致房地产年报分析II重估投资物业的收益和损失大规模交易的重大收益和损失重大的一次性税收调整重大的以外币结算的负债和资产的外汇调整为了保证计算一致性，有必要将所有的非经常性项目进扭转房地产会计方法1）销售要在房源完工和交付后才能确认，而在合约签订或资金交换时不能确定2）利息支出往往资本化计入“在建工程”，作为销售产品的成本，而不是在利息支付期间费用化，所以，许多基于销售的计量应该实际上使用合同销售收入，而不是会计确认的收入，同样地，应该将利息支出资本化的部分调整过来。房地产其他参考指标竣工量 新增土地量合同销售收益 新增土地价款三费勾地总花费额……体现房企战略规划能力，运营执行能力等市盈率 市盈率是最常用来评估股价水平是否合理的指标之一。 一家公司享有非常高的市盈率，说明投资人普遍相信该公司未来每股盈余将快速成长，以至数年后市盈率可降至合理水平。一旦盈利增长不如理想，支撑高市盈率的力量无以为继，股价往往会大幅回落。市盈率= 股价/预期每股收益每股收益（EPS）公式： 每股收益归属于普通股股东的当期净利润率 当期实际发行在外的普通股加权平均数（1）（1）=(发行在外普通股股数*发行在外月份数)之总和 12市盈率分析稳定性：易变（低市盈率）?----?稳定 （高市盈率） 透明度：不透明（低市盈率）?----?透明 （高市盈率） 质量：低 （低市盈率）?----?高 （高市盈率） 增长性：低增长 （低市盈率）?----?高增长（高市盈率）不透明指的是不易把握主要收益驱动因素或经营模式没有被很好地理解，或没能很好地建立经营模式。公司管制信息的公布及行业分析员对公司的关注度也会影响， 这就是为什么那些有行业分析员跟踪的企业股票比那些没有跟踪的具有较高的市盈率。低收益质量指的的是许多一次性的，不会重复出现的或是更多地依赖主观判断的东西（例如：降低对坏账的预期，会导致坏账准备金的减