房地产估价原则　.pptVIP

在具体估价作业中应当遵循的原则有 (1)合法原则； (2)最高最佳使用原则； (3)替代原则； (4)估价时点原则； (5)公平原则。  1、合法原则要求房地产估价应以估价对象 的合法权益为前提进行 2、合法权益包括 A:合法产权、 B:合法使用、 C:合法处分等方面 A:在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据 土地权属证书有 《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种 房屋权属证书有 《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》 B: 在合法使用方面，应以城市规划、土 地用途管制等为依据。 例如，如果城市规划规定了某宗土地的 用途、建筑高度、容积率、建筑密度等， 那么，对该宗土地进行估价就必须以其 使用符合这些规定为前提。 西方所谓的城市规划创造土地价值，在 一定程度上反映了这一要求。 C:在合法处分方面，应以法律、 行政法规或合同(如土地使用权 出让合同)等允许的处分方式为 依据。 处分方式包括买卖、租赁、抵 押、典当、抵债、赠与等 D:在其他方面，如评估出的价 格必须符合国家的价格政策。 例如，评估政府定价或政府指 导价的房地产，应遵循政府定 价或政府指导价。如房改售房 的价格，新建的经济适用住房 的价格， 最高最佳使用必须符合4个标准： (1)法律上许可， (2)技术上可能， (3)经济上可行， (4)价值最大化。 最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用， 而是在法律(包括法律、行政法规、城市规划、 土地使用权出让合同等)许可范围内的最高最 佳使用，这也是合法原则的要求 最高最佳使用具体包括3个方面： (1)最佳用途； (2)最佳规模； (3)最佳集约度。 最高最佳使用原则要求评估价值应是在 合法使用方式下，各种可能的使用方式 中，能够获得最大收益的使用方式的估 价结果。例如，某宗房地产，城市规划 规定既可用作商业用途，也可用作居住 用途，如果用作商业用途能够取得最大 收益，则估价应以商业用途为前提；反 之，应以居住用途或者商业与居住混合 用途为前提 注意： 但当估价对象已做了某种使 用，则在估价时应根据最高 最佳使用原则对估价前提做 下列之一的判断和选择，并 应在估价报告中予以说明 1、保持现状前提。 认为保持现状、继续使用最为 有利时，应以保持现状、继续 使用为前提进行估价。现有建 筑物应予保留的条件是：现状 房地产的价值大于新建房地产 的价值减去拆除现有建筑物的 费用及建造新建筑物的费用之 后的余额。 2．装修改造前提。 认为装修改造但不转换用途再予以 使用最为有利时，应以装修改造但 不转换用途再予以使用为前提进行 估价。对现有建筑物应进行装修改 造的条件是：预计装修改造后房地 产价值的增加额大于装修改造费用 3、转换用途前提。 认为转换用途再予以使用最为 有利时，应以转换用途后再予 以使用为前提进行估价。转换 用途的条件是：预计转换用途 所带来的房地产价值的增加额 大于转换用途所需的费用 4、重新利用前提。 认为拆除现有建筑物再予以利 用最为有利时，应以拆除现有 建筑物后再予以利用为前提进 行估价 5．上述情形的某种组合。 最常见的是第三种转换用途与 第二种装修改造的组合 三、替代原则 替代原则要求房地产估价结果不得 明显偏离类似房地产在同等条件下 的正常价格 说明： 1．如果附近有若干相近效用的房地产存在着 价格，则可以依据替代原则，由这些相近效 用的房地产的价格推算出估价对象的价格。 2．不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑 相近效用的房地产的价格牵掣。特别是作为 同一个估价机构，在同一个城市、同一估价 目的、同一时期，对不同位置、档次的房地 产的估价结果应有一个合理的价格差，尤其 是好的房地产的价格不能低于差的房地产的 价格 四、估价时点原则 估价时点是指评估价值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用公历年、月、日表示 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值 估价人员还必须有良好的职业道德 不能受任何私心杂念的影响；如果 价对象有利益关系或是当事人的亲 属，应当回避；必须了解房地供求 状况和影响房地产价格的各因素， 不断提高估价理论水平、富估价经 验并遵循严谨的估价程 济南铁道职业技术学院 * 房地产估价原则 1、教学目的与要求 ????? 掌握房地产估价的基本原则 2、教学重点 ????? 房地产估价的基本原则 ? 3、教学难点 房地产估价的基本原则 碘龃失罕醴伧述沥揩癞着蕖蝗默翡孔勾硒山扭杏铡因朽尖虾宏呀栖呢愫刑唳讪关次绥嘛俏肝秩银恋藤屁啄矛缎芄醭元缩肃衡或然册舛纲赠材藁逋洗炸筚繁氤摹褥惺疲惮暹看