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海量房地产/物业管理免费文档 （2）潜在问题分析 是指预测每一个备选方案可能发生的潜在问题是什么?问题发生的原因是什么?研究防止和补救的可能性，准备防范措施和应急措施，以减少潜在问题的可能性和危害性。 （3）综合评价 根据经营决策目标全面分析方案的经济效益、环境效益和社会效益。房地产开发项目的经济评价主要采用投资收益率、投资回收期、内部收益率等方法。 海量房地产/物业管理免费文档 分析评价一般是由各方面的专家、学者组成的评审团，或召开专家论证会进行。方案评价过程也是进一步完善方案的过程。 5、选择方案 选择方案（Selection Scheme）是整个经营决策的中心环节，也是经营决策者的重要职责。它集中体现了房地产经营决策者的经营艺术和素质。 选择方案就是选择最优方案。需要指出的 海量房地产/物业管理免费文档 是，所谓最优方案（Optimal Decision）是相对的，受到许多不确定因素的限制，因此在多个方案存在时，要想得到一个各方面均最优的“最佳方案”往往很困难。在实际投资决策中，通常是在全盘考虑的情况下选择一个令投资决策者满意的方案，而不是理想中的各方面均全优的方案。 6、实施追踪 经营决策的实施是一个动态的，依赖于时空变量和环境变量的复杂过程。因此，在实施过程中必然会碰到新问题，引起新矛盾，会出 海量房地产/物业管理免费文档 现变化的情况和决策目标偏离现象。这就要求决策者必须重视信息反馈，及时总结经验教训，依据客观情况对方案进行必要的调整和修改，以保证房地产投资决策的目标最终得以实现。 （1）反馈控制 房地产经营决策中的反馈控制（Feedback Control）是准确而及时地把决策过程中主客观之间矛盾的信息输送给决策者，从而使决策者根据经营环境的变化，对决策方案、行为进行不断修正，以保证经营决策目标顺利实现的一项常规性工作。 海量房地产/物业管理免费文档 （2）追踪决策 追踪决策（Follow-up Policy-Making）是指当原有决策的实施表明危及经营决策目标的实现时，或原有决策是正确的，但由于客观或主观条件发生重大变化时，对决策目标或决策方案进行的一种根本性修正。它是对原决策的扬弃，并非原决策的简单重复，具有回溯分析、非零起点的特点。 海量房地产/物业管理免费文档 七、南京各片区投资开发机会选择 1、城中片： 成熟繁华片区，稀缺性不断提高，需求旺盛，价格持续走高。 2、河西片： 政府拉动型超常发展，供应量巨大，供应时间集中，十运会后销售压力将凸现。 海量房地产/物业管理免费文档 3、城东片： 山水自然生态，消费者向往的高尚居住区，开发前景看好。 4、城南片： 绿色自然生态，日趋完善的交通，不断成熟的商圈，是人们乐意居住的选择地。 5、城东南片： 兼顾城东、城南的优势，是南京主城和江宁区的结点，是多区域消费者选择的佳地。 海量房地产/物业管理免费文档 6、亚东片： 以教育社区为特征的新兴城区，随着城市服务实施的改善，其发展空间不断增大。 7、江宁片： 新规划创造发展契机，近来停滞的楼市有所缓解，提高了消费者的信心。 8、江北片： 长期以来发展发展慢于其他片区，今后一段时期仍然保持上述特征，待条件达到一定时，有后发优势。 海量房地产/物业管理免费文档 海量房地产/物业管理免费文档 房地产发展投资决策 与机会选择 南京大学商学院 葛 扬 海量房地产/物业管理免费文档 一、房地产投资决策的意义 房地产投资决策是房地产开发公司在房地产投资项目经营开发前首先要解决的一个重要环节，它是对房地产投资项目的一些根本性问题，诸如建设地点的选择、投资方案的确定等重大问题做出判断和决定，因此，房地产投资决策的正确与否，直接关系到房地产开发项目的成败，对房地产投资的经济效益和社会效益具有现实和深远的重要意义。 海量房地产/物业管理免费文档 1、是房地产开发公司能否生存的关键 房地产投资项目建设的技术经济特点决定了这一点。一方面，房地产投资项目的建设往往构造复杂、形体庞大，具有整体性和固定性，只有在整个房地产项目全部完成后，才能发挥投资经济效益，而且建设地点一经确定，就与土地连在一起，始终在那里发挥作用，不能随意移动和变更。 另一方面，房地产投资项目建设周期长，占用和消耗人力、物力、财力多，一旦开工建设，就不可间