房地产开发项目的实施.ppt

二、房地产开发项目的主要合同关系 开发商的主要合同关系：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。 承包商的主要合同关系：工程承包合同、分包合同、供应（采购）合同、运输合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。 三、合同管理的主要任务 （一）合同策划 合同策划是指开发企业对整个开发项目进行深入研究、划分合同界面、合同实施的接触条件、标包的工程范围、承包方式、合同的主要条款以及合同的签订过程中应注意的问题。即房地产开发项目应分为几个独立的合同、每个合同有多大工程范围、合同之间的关系、合同委托的方式、合同的主要条件。 （二）合同签订 1、合同形式 按计价方式不同划分：总价合同（固定总价合同和可调总价合同）、单价合同（纯单价合同、估算工程量单价合同、单价与包干混合式合同）和成本加酬金合同（成本加固定酬金、成本加固定百分率酬金、成本加浮动酬金）三类。 按照合同所涉及的工程范围及承包关系的不同划分：独立承包合同、直接发包的专业承包合同、总承包合同。 按是否包料划分：包工包料合同、包工部分包料合同、包工不包料合同即劳务合同。 2、施工合同要点 工期：开工日期、竣工日期、工期天数 合同价款：开发企业接受的合同价款、追加合同价款、合同的计价方式 对双方有约束力的合同文件：施工合同协议书、标书、合同条款、标准、规范及有关技术文件、图纸、 工程量清单和工程报价单等。 开发商和承包人的工作 （三）合同分析 界定承包人和开发企业的主要权利、义务和主要任务 合同的价格分析 合同工期的分析 违约责任的理解 验收责任的理解 （四）合同变更 合同变更是指合同实施过程中由于各种原因引起的设计变更、合同变更，包括工程量变更、工程项目的变更、进度计划变更、施工条件变更、新增工程等。 合同变更的方式：必须获得监理工程师批准 合同变更的程序 * * 第十章 房地产开发项目的实施 第十章 房地产开发项目的实施 第一节 房地产开发项目管理 第二节 房地产开发项目合同管理 第三节 工程索赔管理 第四节 项目竣工验收 第一节 房地产开发项目管理 一、房地产开发项目管理模式 自行建设管理 委托建设管理：开发企业将开发项目建设管理任务通过招标（协商）等办法委托给具有相应资质的工程咨询服务公司完成——监理企业 二、房地产开发项目管理目标 “三控”目标：投资控制、质量控制、进度控制 “两管”：合同管理、信息管理 “一协调”：组织协调 三、房地产开发项目进度控制 进度控制是以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，对建设工程项目实施时间管理，确保项目工期目标得以实现。 （一）房地产开发项目进度控制的主要内容 论证与分析项目建设总周期：编制总进度纲要 编制工程进度计划：总进度计划、年度计划 核准施工进度计划 编制其他配套进度计划 督促监理工程师 检查与纠偏进度计划 工程进度计划的编制（WBS方法） 将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序 统计计算每项工程内容的工作量 估算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示 按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后顺序 根据总进度纲要的总体部署要求，做适当完善 报请公司项目经理层批准 编制其他配套进度计划 材料供应、设备采购计划 设备周转计划 临时工程计划 进度控制中应关注的因素 材料设备的供应情况 设计变更 劳动力的安排情况 气象条件 （二）进度计划的编制方法 1、表格法 表格法是用表格的形式表明单位工程的数量和开竣工日期，主要用于总进度控制和里程碑事件时间的标示。它内容单一，信息量少，主要在企业高层使用。 2、横道图法：横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程内容进度的方法 3、网络图法：网络图法是应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系，可找出计划中的关键工作和关键路线，在计划执行过程中进行有效的控制和监督。 四、房地产开发项目投资控制 房地产开发项目投资控制是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。 （一）编制投资计划 编制投资计划必须对开发项目总投资进行分解。投资的分解方法有按投资构成、按照子项目、按照时间三种。 投资计划的表示方法有时间—投资使用计划、S形累计曲线和投资计划表，也可使用时标网络计划对投资直接进行标注。 时间—投资使用计划 时间资金的S形累计曲线 （二）支付工程款及方式 工程款的种类：工程预付款 工程进度款 支付工程款的方式：按月