房地产金融市场讲义.ppt

第二步 清偿建设贷款，商品房屋建设完工之后，假定开发商以成本的125％的价格，即125万元出售房屋，开发商即可用购房者支付的购房款清偿建设贷款本息。 第三步 创建抵押贷款。假定房价与抵押贷款的比率为70％，那么，购房者可以申请抵押贷款额为87．5万元；剩余的30％，即37．5万元，须由购房者一次性支付，我们称这笔款项为首期付款。 完整的初级抵押贷款市场 建设贷款的发放不仅使得开发商得以开发新的建筑物业，而且完工以后的建筑物又成为购房者向金融机构申请抵押贷款的保证。购房者申请的长期抵押贷款(因为贷款期限很长，所以常常被称为永久性贷款)和支付的首期付款使开发商得以清偿建设贷款的本息并实现了利润。 建设贷款的贷款人、永久性贷款的借款人、开发商和购房者四方面构成了一个完整的初级抵押贷款市场。 （二）、二级抵押贷款市场 二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。这个市场不与抵押借款人直接发生关系。 二级抵押贷款市场存在一个庞大的市场机构，专门负责购买初级市场的抵押贷款和证券，并向广大投资者转卖。 第三节我国房地产金融市场的主要特点 （一）银行信贷是房地产金融的主要渠道 银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程（见图3-2）。 图3-2 我国房地产市场运作及其资金流程图 （二）股权融资在我国房地产金融市场中比重比较小 据2006年中国行业企业信息发布中心的调查，全国现有房地产开发企业58710家，但只有100家左右主营业务为房地产开发的A股上市公司，此外还有众多在主业之外投资参股房地产项目的上市公司。股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%。 (三)房地产债券融资所占份额也很小 我国房地产债券最先出现在1992年，1993—1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。到1999年，债券在房地产开发企业的资金来源的占比达到0.21%。根据中国央行的数据，2006年股票和债券融资已占非金融企业融额的12%。 （四）房地产资金信托是活跃的融资形式 目前房地产信托功能较为单一，房地产资金信托计划大部分是提供“过桥贷款”，即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托贷款，这些信托计划基本上不具有组合投资功能和期限转换功能。2005年4月，北京房地产金融市场发行的第一个实行“发行前向当地银监局审批的事先报备制度”的集合资金信托计划面市， 二、我国房地产金融市场存在的问题 （一）房地产开发资金过多地依赖银行贷款，使得风险集中于商业银行 除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在3%-5%之间，四大行汇总的不良贷款率低于5%，见表3.-3 房地产E网 （二）土地储备贷款存在隐性风险 1、土地储备中心资产负债率较高 2、银行难以对土地储备中心进行有效监管 3、银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施 4、土地储备中心的运营风险 （三）个人住房消费贷款的发展存在违约风险 目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。 三、完善房地产金融市场的措施 （一）发展多元化房地产金融市场 （二）加强房地产开发贷款管理，加快土地管理模式的转变 （三）促进房地产业和房地产金融市场的健康发展 （四）防范“假按揭”风险 （五）规避房地产与金融双风险 思考与练习 一、名词解释 1、房地产金融市场 2、地产金融市场 3、一级市场和二级市场 4、货币市场 5、资本市场 三、思考题 1、我国房地产金融市场的特点与动能。 2、房地产金融市场可以按照哪几种标准进行分类？ 3、试述我国房地产金融市场存在的主要问题及完善房地产金融市场的措施。 房地产E网 房地产E网 第三章 房地产金融市场 第一节 房地产金融市场的构成要素 第二节 房地产金融市场的分类 第三节 我国房地产金融市场的特点 房地产金融市场概念 房地产金融市场概念 P55房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。 [本章学习要点]  重点掌握房地产金融市场的构成要素，房地产金融市场的功能，房地产金融市场的分类，及我国房地产金融市场的主要特点。 第一节 房地产金融市场的构成要素  一、三个基本构成要素 二、房地产金融市场的功能 一、三个基本构成要素 融资主体 融资中介 金融工具 （一）、融资主体 房地产金融市场的融资主体包括资金融通的供给者和需求者，他们作为资金这一特殊商品的买卖双方是构成房地产金融市场最基本的要素 .主要包括： 1、企业 2、居民个人 3