房地产走向与商业模式探讨_贺雪峰.ppt

房地产走向与商业模式探讨 主讲人介绍 北京金海泰资本市场研究中心 职业咨询经理 房地产经济师 江苏美国尚扬置业公司 副总经理 青岛城投集团胜通公司 项目发展部 部长 操盘业务涉及：资本重组 并购 红筹上市 房地产一级、二级开发、三级市场营销等 房地产板块的重要意义 房地产板块成为主导产业之一 房地产板块对主业有支撑作用 房地产业务成为主要利润来源 交流研讨视角 房地产是什么？ 房地产= 地 + 房 + 产业链 土地用途管制制度 房屋建设规划制度 一级、二级、三级市场 土地：农用地、建设用地和未利用地 （严格控制农用地转为建设用地） 建设用地：城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等 土地使用年限：住宅用地70年，工业用地50年，科教体育用地50年，商业旅游用地40年 （与住宅的区别：首付、限购限制、产权续约、 契税、水电费、户口入户） 房屋 房屋建设规划设计层级：城市规划、区域组团规划、修建性控制规划、修建性详细规划、社区规划、方案设计、扩初设计、施工图设计 房屋：层数 低层住宅 、多层住宅、小高层住宅、高层住宅、结构 砖结构、砖混结构 、框架结构 、剪力墙结构、筒中筒结构 、拉索结构 、网膜结构 、薄壳结构 形态等等 建筑风格：地中海、意大利、法式、英伦、徳式、北美、新古典、新中式、现代主义和综合 市场分类 三级市场： 一级市场：土地的买卖 二级市场：商品房交易及增量房市场 三级市场：二手房及存量房市场 产业链 产业链：土地整理、收储、出让、规划设计、工程建设、销售、物管、二手交易等环节 关系人：上级权力部门涉及国土资源局、规划局、建设局、消防局、海洋局、环保局、房管局、人防办、公安局、交通局、市各主管部门、水电燃气各主管部门等。下级配合部门涉及营销、规划设计、工程施工、监理等多个顾问合作单位。 项目报建审批手续流程涵盖8大环节，28个步骤， 50多个部门 。 房地产的个性？ 房地产从事的不是建筑活动而是经济活动 房地产行业最需要策划活动来贯彻实施 房地产行业是多项目的综合体工程系统 房地产行业的工作是决策而不是简单地工作 房地产行业的利润渠道多样化 房地产主要做和参与管理的工作内容？ 第一，项目策划：市场调研、资料整理、编制项目建议书、编制可行性研究报告等。 第二，项目论证：投资项目经济评价、现金流分析、不确定性分析、敏感性分析、风险分析、方案比选、前期报批等。 第三，规划设计：城市规划、区域规划、修建性控制规划、修建性详细规划、社区规划、方案设计、扩初设计、施工图设计等。 第四，施工建设：土方、基坑、混凝土、结构、设备工程、装饰工程等。 第五，产品销售：了解、约带、促销、议价、吊价、谈判、收意向、结案 房地产核心业务？ “四性、一制度” 20%的重点80%工作量 一制度：现代企业法人治理制度 房地产做强做大的关键性要素？ 胆识+信息+工具 胆识+信息+工具 信息链接 政策信息： 《2009年全国房地产政策研究》 市场信息： 《2010年前三季度中国房地产 企业住宅市场信息》 现代化+效率 胆识+信息+工具 加息的影响 加息的原因---抑制“通胀” 限购令 行业过往走势-上涨、上调、上手段、上市 信息链接 2010年房地产上市公司TOP10研究 2010沪深房地产上市公司TOP10研究 2010中国大陆在港上市房地产公司TOP10研究 2010外资在华投资房地产公司综合实力TOP10 2010值得资本市场关注的拟上市房地产公司 房价会不会跌 泡沫会不会破 该不该买房 短期发展趋势 开放商放量 保障性住房增多 观望态度明显 中长期发展趋势 中国房地产市场还有很大的发展空间 房地产开发逐步转向物业经营，新房交易逐步转向存量房交易 未来5—10年间房价仍将在调控中震荡上升 地产发展模式 国内地产发展》 REITs Real Estate Investment Trust , REITs 房地产投资信托基金：一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 我国引入REITs 的重要意义？ 有利于完善中国房地产金融架构 有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全 有助于疏通房地产资金循环的梗阻 商业运作模式 云南城投：“打通一二级”