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chenxk@online.sh.cn chenxk@online.sh.cn 日本零售业开发、运营管理模式 陈信康 上海财经大学教授、博导 一、日本零售商业现状 人均商业营业面积超过1.2平米（2004年） 销售效率持续提升 零售商业出现规模化发展的趋势 MA成为零售商业发展的主轴 日本大型零售商店单位平均年销售额变化情况 二、日本零售业百年发展轨迹 日本零售商业发展的历史轨迹 ′04年 三越百货店 在东京日本桥开业 ′22年 高岛屋百货店 在大阪长掘桥开业 ′29年 阪急百货店 在大阪梅田开业 ′45年 战败 ′63年 大荣1号店 在神户市三宫开业 ′69年 S.O.玉川高岛屋 在东京二子玉川开业(人均GDP1732美元) ′71年 麦当劳1号店 在东京银座开业 ′72年 大荣公司销售排名第一（人均GDP2750美元） ′74年 7-11第1号店 在东京开业 ′80年 阳光城60开业 ′84年 优衣库1号店 在广岛开业 ′86年 六本木Ark Hills开业（人均GDP10369美元） ′89年 大店法颁布 ′94年 价格破坏成为话题 ′95年 POWER CITY 在三重县四日市开业 ′96年 高岛屋时代广场 在东京新宿开业 ′98年 GMS、百货店相继破产 ′00年 7-11 销售额排名第一 ′03年 六本木Hills、丸大厦开业 ′04年 COREDO在日本桥开业 三越百货日本桥总店新馆再建 05年 第5家PREMIUM奥托莱斯开业（人均GDP33796美元） 日本零售业发展的三个阶段 近代化阶段（1904-1962） 特征：现代百货商店的诞生与发展。 日本零售业发展的三个阶段 效率化阶段（1963-1972） 特征：超市的诞生与崛起； 连锁经营普及化。 日本零售业发展的三个阶段 多样化阶段（1973-至今） 特征：便利店迅速发展； 开放外资； 综合超市与百货商店出现倒闭； 购物中心与销品茂异军突起。 代表第三阶段发展潮流的三大商业项目 东京六本木Hills 东京COREDO日本桥 三越百货日本桥新店 三、日本零售业发展的特征 日本零售业变迁与消费特征变化的关系 百货商店长盛不衰 商业中心的核心业态 商品结构优化 服务人性化 业态发展紧跟消费者特征变化 食品超市成为主角 便利店通过服务创新迅速发展 都市型购物中心一支独秀 日本购物中心的发展 --根据日本经济产业省2005年商业统计制作 商业发展与轨道交通紧密结合 日本零售商业开发的两种主要模式 商业集聚围绕轨道交通枢纽展开 四、日本零售业开发运营特征 商业项目开发遵循豪布斯卡（HOPSCA）原则 酒店（HOTEL） 办公楼（OFFICE） 停车场（PARKING） 购物空间（SHOPPING） 聚会场所（CONVENTION） 住宅（APARTMENT 东京池袋阳光城60商业项目案例 商业项目开发与城市环境优化紧密相连 道路和广场空间有机结合 自然景观与人工景观巧妙融合 土地利用立体化 东京新宿时代广场案例 招商先行,建设在后 东京六本木Ark Hills案例 北海道函馆金森红砖墙购物中心案例 商业开发与旅游开发紧密结合 PREMIUM连锁奥托莱斯案例 联合知名大企业共同开发商业项目 横滨MM21项目案例 横滨“21世纪未来港湾”项目开发过程 1978年11月横滨市都心临海区综合整备计划调查委员会成立。 1981年10月正式起名为“21世纪未来港湾”（MM21） 1983年2月土地规划整理都市计划确定 1983年3月三菱重工横滨造船厂完成搬迁 1983年11月MM21项目开工 1984年7月横滨MM21股份有限公司成立 1985年4月日本丸公园开园，日本丸帆船公开展示 1985年9月横滨新都市大厦开业 1985年10月MM21供热公司成立 1988年7月MM21街区建设协定签约 1989年3月MM21中央区供热供冷中心设施竣工 横滨“21世纪未来港湾”项目开发过程 1991年4月都市产业废弃物处理系统运营 1991年7月横滨国际和平会议中心开业 1993年9月横滨银行总行大楼开业；横滨皇家花园酒店开业 1994年6月三菱重工横滨大厦开业 1998年10月停车场指示系统运营 2002年4月红墙仓库公园开业 2004年MM线地