第五章-可行性研究详解.pptVIP

社会效益与环境效益评价 社会效益是从外部价值来讲，是指投资项目给社会做出的贡献。它主要包括：对社会经济发展、对提高城市居民居住水平、对城市经济水平的提高、对劳动就业压力的缓解、对国家财政税收的贡献等。环境效益指项目建设给周边环境带来的效益，主要包括：对改善居住环境、投资环境、消除“三废”做出的贡献等。 * 结 论 是房地产投资可行性研究成果的集中体现。运用各种数据，从经济、技术、财务等方面论证项目的科学性，推荐一个或多个可行方案，指出项目存在的问题以及相应的改进意见，如有可能，应推荐最优方案，以方便投资决策。 * * 自身的评价往往用利润率，而从政府角度往往更多考虑利税率 * 俞明轩书P258 动态投资回收期 指在考虑了资金的时间价值的基础上，以投资项目所得到的净现金流量抵偿项目初始投资所需要的时间。 动态投资回收期N=(累计净现值开始出现正值的年份数-1)+(上年累计净现值的绝对值/当年的净现值) * 年份 净现金流量F 累计现金流量 净现值NPV 累计净现值 0 -750 -750 -750 -750 1 124 -626 113 -637 2 129 -497 107 -530 3 130 -367 98 -432 4 134 -233 92 -340 5 138 -95 86 -254 6 159 64 90 -164 7 159 23 82 -82 8 159 382 74 -8 9 159 541 67 59 10 259 800 100 159 N=8+8/67=8.12年或N=9-59/67=8.12年 * 优缺点 在静态回收期的基础上引入了资金贴现概念，完善了投资回收期的概念，即不仅要回收资本的投入量，还应该按期望的投资回报率回收投入资本所赢得的货币时间价值。 动态投资回收期长短受所选用的贴现率大小的影响。 只考虑了资本回收的快慢,而忽视了投入资本的盈利能力,更没有考虑投资回收以后的收益情况，因此只能作为辅助指标。 * 房地产投资不确定性与风险分析 不确定性分析 不确定性分析概述 盈亏平衡分析 敏感性分析 概率分析 风险分析 房地产投资风险概述 房地产投资风险因素 房地产投资组合风险 * 不确定性分析概述 房地产投资不确定性分析是以合理、有效地识别和规避风险为主要目标的一种分析方法。它通过计算和分析各种不确定性因素的变动对投资项目经济效果的影响程度，分析可能出现的风险，进而确认投资项目在财务、经济上的可行性。 不确定性分析的方法主要有盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。 不确定因素 租售价格及租售率 开发周期 开发成本 利率 * 盈亏平衡分析 又称收支平衡分析或盈亏临界分析以及量本利分析。它是技术经济分析中经济临界点的分析方法在项目规模分析中的应用。所谓收支平衡点或盈亏平衡点是指一定的生产水平(产量)或销售水平(销量)，当投资项目的生产或销售达到这个规模时，项目的收入和支出达到平衡，项目既不亏本也不盈利，维持一种简单再生产的状态，称之为“保本”状态。 * 线性盈亏平衡分析 C=CF+CV=CF+CXQ C：总成本；CF：固定成本；CV：可变成本； CX：单位产品的可变成本；Q：开发数量。 S=PQ-tQ S：销售收入；P：销售单价； t：销售税金及附加 求盈亏平衡点即求使C=S的点： CF+CXQ=PQ-tQ Q*=CF/（P-CX-t） Q*即为盈亏平衡时的开发数量。 * 线性盈亏平衡分析图示 收入 成本 产量(Q) E Q0 CF C S 盈利区 亏损区 临界点：E，临界产量Q0 * 例：某房地产开发商拟投资一房地产开发项目，该项目固定成本为7000万元，单位面积的可变成本为2000元/平方米，项目建成后预计平均售价为6000元/平方米，销售税金及附加为500元/平方米，开发商拟获利5000万元。试求项目盈亏平衡时的开发数量及实现目标利润所需开发量。 CF=7000×104，CX=2000，P=6000，t=500 Q*=7000×104/（6000-2000-500）=20000平方米 要获利5000万怎么计算？ * 非线性盈亏平衡分析图示 收入 成本 产量(Q) A1 Q1 CF C S 盈利区 亏损区 亏损区 A2 Q2 * 敏感性分析 是研究投资效益预测中某些不确定因素对预测结果的影响及其影响程度的分析。 通常以成本、单价、税率等影响因素为自变量，考察其对分析指标(如净现值、利润率等收益指标)的影响程度。 * 敏感性分析的步骤 一、确定分析指标（因变量）。 二、确定影响因素及其变化范围（自变量）。 三、计算因素波动所引起的分析指标的变化。 四、确定敏感因素和敏感程度。 五、得出敏感性分析结论及分析。 *