同策：绍兴永成天御花园营销策略汇报204P【精品策划】.ppt

前言 杭州同策为上海同策咨询最大子公司， 2010年杭州市场销售额突破60亿元。 所服务项目金地自在城，保利东湾排名杭州市场销售面积销售套数前两名！ 全公司当前员工团队200名，是浙江规模最大，团队最齐全的营销代理公司。;我们服务保利、金地、万科、中航地产、升华、银亿、广厦、莱蒙等国内一流地产开发集团。 所服务项目均创造区域内销售服务标杆。 2011年力争实现销售120亿元。 杭州同策累积积累成熟置业客户8万余名，客户重复购买意愿达30%。;*;*;;提报三个板块 第一部分：项目研究、市场研究、客群研究、 项目定位； 第二部分：产品建议、推案策略、推广策略； 第三部分：天御花园项目专属团队与服务内容。;第一部分：项目研究、市场研究、客群研究、 项目定位； ;地理位置：项目位于镜湖新区，周边有丰富的水域景观资源； 未来发展：承接“城市向北”的大绍兴规划发展前景，项目未来价值更具期待； 生活配套：周边基本是新建楼盘，整体商业配套、生活配套等公建配套较为缺乏；;;地理位置优越 本项目位处新城中心，距离行政中心、湿地公园、学校、规划中的商务商业中心都较近，是未来发展的重点地带。 自然景观优势相对突出 地块北面临水，西面为绿化带及湖泊，水域景观资源丰富，是本案的有力支撑点。; 核心目标一：项目价值，打造绍兴豪宅标杆 核心目标二：利润价值，追求利润最大化 核心目标三：品牌价值，建立项目品牌及企业品牌;市场研究——城市环境分析;宏观政策：落实国家新政，回避限购政策，细则内容偏向形式化，对房地产影响微弱；;按照目前绍兴市房地产市场发展概况，市场格局主要可划分为以下几个板块：市中心、镜湖、袍江三个大板块； 镜湖新区位于绍兴北面，位处绍兴市区、柯桥、袍江等城市组团的中心，是绍兴大城市的“绿心”；;是绍兴新的行政中心、商务区、绍兴中央居住区（CLD）; 是连接市中心、柯桥、袍江三大城市组团发展重要纽带；;宏观调控政策力度较大，但绍兴市地方细则执行力度较弱，对于房地产影响相对较小； 经济形势较好，增速较快、持续向好； 产业结构调整，第三产业发展强劲，房地产业成为目前拉动绍兴经济增长的新引擎； 居民收入持续攀升，生活富足，购房基础逐步提高 资源、城市地位非常突出，发展潜力看好，新城的定位具有对区域发展起带动和标杆作用。;市场研究——房产市场研究;——镜湖新区 09-10年11月镜湖商住用地成交未开发的总可建筑面积： 70万方 ——绍兴市区 09-10年11月绍兴市商住用地成交未开发的总可建筑面积：165万方;绍兴市房地产经过多年的发展，根据物业特点和区域特征，可划分为市中心、镜湖、袍江三大板块;绍兴天下;初步观点： 经过近几年的发展，镜湖新区已经成为绍兴最顶级的城市豪宅区域，豪宅云集，绿城、滨江、坤和、金昌等知名开发商纷纷进驻，是对区域价值的认同，对其发展潜力的认同，这里也产生了整个城市知名的项目，如绍兴天下、山水名家、百合家园、金色家园等； 绍兴房产标杆区域，知名开发商云集;考虑到项目位置、产品特征等因素，选取以下项目作为竞争个案进行分析： 1、赞成·美林 2、滨江·金色家园 3、绿城金昌·百合花园 4、绍兴天下;个案表现来看： 镜湖新区目前公寓供应的户型以140平米以上的大户型为主，同时，大部分的项目也有90平米以下的小户型房源推出； 项目在产品打造方面更注重细节：外立面用材，石材干挂的项目增多，户型设计方面，更注重附加值空间与内部的舒适性； 10年，部分在售项目（赞成·美林、滨江·金色家园等）价格相比上半年有明显增长，下半年由于政策调控的影响，价格走势以平稳为主； 镜湖新区10年推出的项目去化较好，基本在80%-90%左右，可看出新区市场十分火爆，市场容量较大；;;本体解读;市场竞争初步观点 未来具有强烈的同质化竞争局面将在项目上市后出现（主要集中在对高级别客户群的争夺上），建议加快规划建设进度，先入为主，形成板块代表与龙头地位。 光有龙头没有意义，在产品上有完全不一样的体验，这个独特性形象扩展到整个绍兴 区域聚集了一些同质化的产品，客户渴望不一样的居住体验与居住空间，在也不是放眼过去都是“绿城们”、“滨江们”，他们需要独特的产品文化与项目文化（所以项目整体的形象定位必须清晰，与周边项目表现出独特的个性） 所以客户的承受力（主要是心理面的），是考量项目未来是否具有巨大竞争力的关键。 项目最核心的优势在于“居住体验与居住文化”;板块;鉴于精装修房源存在一定的市场风险，为万全起见，建议本案部分做精装修，部分做毛坯。 本案产品剖析： 230户型产品，集中在沿湖一侧，有着优越的一线湖景资源 150、180户型产品，分布在内线，湖景资源不明显。 280户型产品，位于项目的北端，属本案的“楼王”。; 建议本案采取毛