[经济学]第五章 房地产评估-3.pptVIP

第五章　房地产评估 第三节　收益途径及方法 主要内容 ?收益途径的基本思路 ?收益途径的应用范围 ?收益途径的估价过程 ?估价案例 一、收益途径的基本思路 　　　　房地产评估中的收益途径又称收益还原法或收益资本化法，是指在求取待估土地价格时，先求得该房地产未来所能产生的预期纯收益，然后以一定的还原利率（资本化率）将未来预期纯收益折算为现值之和，从而求得待估房地产价格的一种方法。 二、收益途径的基本范围 　　　收益法主要适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、饭店、公寓等。对于机关、学校、公园等公益性房地产的估价不太适宜。 三、收益途径的估价过程 　　1．求取（客观/正常）总收入 　　总收入是指以收益为目的的房土地及其有关设施、劳动及经营要素相结合产生的总的收入。 　　这里的“总收入”是在实际总收入的基础上，剔除其中特殊的、偶然的因素后，取得的在正常的市场条件下的房地产用于法律上允许的最佳用途和利用程度的收入值。“客观收入或正常收入”。 2．求取（正常/客观）总费用 　　总费用是指为创造总收入所投入的直接必要的劳动费用和资本费用。 　　这里的“总费用”是指房地产取得正常总收入必须支付的各种必要支出，不是实际费用。 　　 　　　3.求取（正常/客观）纯收益 　正常纯收益是正常总收入扣减正常总费用的余额。 ?房地合一 房地产纯收益＝房地产总收入－房地产总费用 　①出租型房地产：