房地产营改增政策解析PPT.pptxVIP

青岛瑞泽税务师事务所Page ? 营改增政策解析知行合一Page ? 营改增的背景背景畅谈Page ? 背景：营改增的背景一、94年财税改革的背景1、穷则思变，中央穷，国家经济的宏观调控能力偏弱。2、地方保护主义盛行，人为形成了地区间的市场分割，“大一统”的体系优势无法构筑。3、地方减免税自主权过大，财税收入占GDP的比重逐年下降。4、集中解决了基础性和主干性的问题，因此又是框架性的革命。暂时放弃了一些局部和细节的问题，繁琐的局部细节很可能掣肘转化中的创新。背景畅谈Page ? 4、从简至易，一是增值税见销售就征税，方法简便易行，特别适合中国国情；二是仅就产品在每一生产环节的增值部分征收，消除了上下游产品间的重复征税，有利于促进企业生产的专业化发展，提高效率和竞争力。5、总体而言，革命的难度大于改革，这一次营改增则吸取上次的教 训，按行业搞试点逐步取消营业税。背景畅谈Page ? 二、营改增的出台背景1、供给学派VS凯恩斯主义。从需求侧管理转变到供给侧改革。凯恩斯主义有利于维稳，但分工低端、商品与劳动力廉价、物价飞涨，地方政府的高额负债，无法维持持续性的增长，从而不得不转变思路，另谋发展（营改增的前奏）。2、减税和减少政府的过度干预，降低门槛、放松各种管制，减少政府的过度干预，激发了市场的活力。经济上推行自由主义，供给侧改革注重解决供给的激励机制问题，而增值税公平合理的税负特点，可为推进供给侧改革营造公平、统一的竞争环境，在顺应供给侧改革方面可以大有作为。背景畅谈Page ? 3、增值税与营业税并行的政策，无法使流转税形成了一个系统性的闭环，一是上面提到的抵扣链条中断，人为加重部分行业税负。二是人为造成进项税额抵扣不完整。二是从根上解决现行营业税的重复征税 的弊端。4、对内通缩压力大，对外有tpp围追堵截，营改增对经济指标的影响重大。16年从1月到两会期间，营改增的改革就从试点变成了5月1日起全面实行。营改增对建筑企业的影响Page ? 1.“营改增”影响建筑企业的利润计算利润指标时增值税被剔除 （1）确认不含税的收入，计算不含税的成本，测算不含税的利润。 （2）不含税收入=含税收入/（1+税率） （3）不含税成本：方法一：按照成本科目进行测算，由于进项涉及多个不同税率。方法二：按照合同类别测算。营改增对建筑企业的影响Page ? 2.“营改增”影响采购招标和施工成本控制 （1）全过程的进项税额控制。采购规划、签合同约定、付款遵循合同，必须考虑不同税率发票的开具符合合同，也符合税法规定。 （2）建筑企业由于人工成本较高，导致施工成本增加，从而考虑转嫁给房地产企业。 因此，建筑企业应该适时启动与主要供应商及房地产企业的协商合作，包括材料、总包、建筑施工合同的价格营改增对建筑企业的影响Page ? 3.“营改增”后结算方式影响建筑企业的税负水平 （1）结算方式分为现金采购、赊购、分期付款三种方式。“营改增”后建筑企业尽量选择分期付款、分期取得发票。这样可以分步递延产生增值税进项抵扣，有效控制税负。 （2）如果可能，建筑企业争取掌握谈判主动权，使供应商先垫付税款，以推迟纳税时间。4、增值额（利润）高低影响税负 增值税还与增值率有关。不同的建筑企业存在不同的增值率（利润率），导致不同的增值税税负水平。营改增下的税负传导作用Page ? 税负传导效应1.税负转嫁：税负转嫁到下游企业。建筑业→房地产→消费者金融业→各行业（资金融通、保险）2.税负博弈：各行业自我消化、相互博弈每一行业税率及实际税负率存在差异商品、劳务等报价依然为含税价。谈判能力、取票能力—税负转嫁、递延能力。预警分析Page ? 1.行业税率 销售不动产：11%建筑服务：11% 金融服务：6%2.一般纳税人资格认定条件 500万元3.人工费通常难以抵扣 出现机器驱逐人工的现象。4.是否赶在营改增前向客户开发票或向供应商索要发票？如何应对？Page ? 一、转变观念，创造基础性条件 1、树立“营改增”观念，重视税收效应。 2、创造基础性条件 （1）企业内部是否增设内部税务管理部门？ （2）如何选配内部增值税管理人员？ （3）购置与增值税有关的设备和软件 （4）建立内部税控制度和税负测算系统采购如何应对“营改增”Page ? 一、控制采购价格材料报价=（成本+利润） ×（1+17%）简易计税=（ 成本+利润） ×（1+3% ）工程造价=税前工程造价×（1+11% ）=（人工费+材料费+施工机具使用费+管理费+规费+利润） ×（1+11% ）《建筑业营改增建设工程造价调整实施方案》建标造【2014】51号采购如何应对“营改增”Page ? 二、确认各类采购业务计税规则 结合供应商缴纳增值税的业务类型制定计税规则。即针对各类货物、服务、无形资产、不动产分析其相应税率及进项税