扬州G区规划的建议.pptVIP

* * 扬 州 G 区 规 划 的 建 议 郭 雪 峰 目 录 一、经营相关的建议 二、成本的建议 三、目前图面的问题 内容 一、经营相关的建议 二、成本的建议 三、目前图面的问题 经营相关的建议 1、建议在保证品质的前提下，增加叠拼和联排的面积。这样做没有实质牺牲组图景观，但增加相同计容面积溢价，另又减少景观面积。 经营相关的建议 2、可售比的控制：考虑到公建配套固定低值，亏本物业地库，首要减少建设面积。 要求在报规和验收阶段，一是：保证10%的地面停车，减少地面停车；在验收阶段，以停车验收，验收后，改变为功能空间，休憩空间，锻炼空间等，按此考虑，将来小区品质，不下降。二是：严格控制单车建筑面积，严格控制在35平米/辆指标之下。 3、自行车库部分：严格控制坡度，尽量采用一字坡道；17层X4=68户，每户6平方计，是否可以分割车库销售，请相关人员进行论证，至少可以考虑充电的问题，作为销售卖点。 4、建议把低层造型顶利用起来，作为赠送面积。 经营有关的建议 5、有关户型与户型配比的认识: (1) 看到此户型配比，两室加经济三室，户数比84.1%，三室绝对数量达到1058套，两房384套。看此配比，个人拙见，比较务实，但个人表达两点想法，一是此户型配比很合理，但有前提，是针对我们当前市场，而我们客户是刚需客户，是市场的主体购买群体，他们有消费需求，但成长性不大，如一个蛋糕，在一个周期内，越切越少，一句话表达，用此配比，需要跟市场赛跑。二是，需要做大营销，向碧桂园学习，做拓客营销，走出去锁定客户，另一个我们得认真梳理卖点，提升价值。 经营有关的建议 (2)有关为走出去锁定客服提供支撑的建议：常规的卖点之外想法，不一定合理， 向公司表达想法。 一期交付区的交付和运营，当作营销行为，此区域当作G地块大样板区。交付区的景观，尤其是软景，一定要处理到位，尤其是常绿与落叶的比例，特别是2米高常绿小乔的数量；围界，处理效果，重点把关。客服，尤其客服人员，年龄和受教育水平，不行要从万科挖，此处一切皆营销，要有记录，要有宣传，在后期将客户请进来体验。 增加附加值，一是可以考虑在电动车库上做文章，另一个在后期装修上做文章，我们可以卖毛坯，但我们可以提供几种装修风格几种价位图纸，提供装修的专业咨询，集中提供保证品质明明白白的集中战略采购优惠价，在帮客户控装修总价，减少麻烦上下功夫。 增加一些投资不大，但给客户带来价值的实实在在东西。如香榭里8号—宝宝成长的未来，提供宝宝如何教育的培训，提供一个培养孩子读书一个空间，园区内专门考虑孩子早上的读书空间，围绕5到12岁孩子展开想象。一期就可以考虑试行。 我想表达是，这是一个越来越高度竞争的市场，是一个需要复合竞争的市场，本质上讲，是买方市场，谁适应的越快，谁付出越多，谁成功概率越高。 经营有关的建议 （3）户型的微调：（A户型） A户型微调前 A户型微调后 调整说明： 高层户型结构合理，户型为全通透户型，动静基本分区。带来结构性问题就是公摊较大，我沟通设计院能否调整管井位置，沟通规划局能否同意调整后过道算一半面积。 套内精装优化，考虑室内的使用，边角内凹取消，卫生间改半墙。 考虑户型为经济三房，能改半墙就改半墙，减少墙体，减少荷载，整栋算下来，抗震荷载下降，配筋减少，套内使用效率提高。 经营相关的建议 （3）户型的微调：（C户型） C户型微调前 C户型微调后 调整说明： 餐厅的尺度和户型定位不匹配，改2700开间为2900，厨房开间2200改2000。 考虑套内使用效率，能改半墙就改半墙，减少墙体，减少荷载，整栋算下来，抗震荷载下降，配筋减少，提高。 经营相关的建议 （3）户型的微调：（Ｅ户型） Ｅ户型微调前 Ｅ户型微调后 调整说明： 餐厅的尺度和户型定位不匹配，改２４００开间为２６００，厨房２００墙改１００，卫生间净空１６００改１５００。 主卫布置尺度调整 考虑套内使用效率，能改半墙就改半墙，减少墙体，减少荷载，整栋算下来，抗震荷载下降，配筋减少，提高。 经营相关的建议 （3）户型的微调：（Ｍ户型） 联排户型，建议考虑餐厅采光，厨房开窗加大，厨房台面板收头墙改玻璃，客户自理；另考虑联排客户想法多，墙体以及配电设计越简单越好，满足竣工验收即可。 内容 一、经营相关的建议 二、成本的建议 三、目前图面的问题 成本相关的建议 １、严格控制窗地比 ２、保温材料的选择（墙面优先选用发泡水泥板，屋面尽可能采用发泡水泥板Ｂ，多材料对比，控制成本） ３、地库设计考虑：车位经济指标３５平米／辆；混凝土墙最少，尽可能与原有主体墙合用；含钢量采用万科标准 成本相关的建议 ３、地库设计考虑：车位经济指标３５平米／辆；混凝土墙最少，尽可能与原有主体墙合用；