[财会考试]2011年银行从业考试知识点：贷款抵押分析.docVIP

2011年银行从业考试知识点：贷款抵押分析 ??? 贷款抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为债权的担保，银行持有抵押财产的担保权益，当借款人不履行借款合同时，银行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 ??? 一、贷款抵押设定条件 ??? 1.抵押的范围 ??? 根据我国《担保法》的规定，抵押人拥有所有权或经营管理权的下列财产可以抵押： ??? 私有财产——所有权；公共财产——使用权 ??? ①抵押人所有的房屋和其他地上定着物； ??? ②抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产； ??? ③抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物； ??? ④抵押人依法有处分权的原材料、半成品、产品； ??? ⑤抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权； ??? ⑥依法可以抵押的其他财产。 ??? 不得抵押的财产有： ??? ①土地所有权； ??? ②耕地、宅基地（但有特别规定的除外），自留地、自留山等集体所有的土地使用权； ??? ③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； ??? ④所有权、使用权不明或者有争议的财产； ??? ⑤依法被查封、扣押、监管的财产； ??? ⑥依法不得抵押的其他财产。 ??? 2.贷款抵押额度的确定 ??? （1）抵押物的认定——所有权认定 ??? 作为贷款担保的抵押物，必须是归抵押人所有的财产，或者是抵押人有权支配的财产。因此，银行对选定的抵押物要逐项验证产权。对国有企业，应该核对抵押物的所有权；实行租赁经营责任制的企业，要有产权单位同意的证明；集体所有制企业和股份制企业用其财产作抵押时，除应该核对抵押物所有权外，还应验证董事会或职工代表大会同意的证明；用共有财产作抵押时，应取得共有人同意抵押的证明，并以抵押人所有的份额为限。 ??? （2）抵押物的估价 ??? 抵押物的估价是评估抵押物的现值。银行对抵押物的价值都要进行评估。 ??? ①估价方法。由于我国的法律还未就抵押物估价问题做出具体规定，一般的做法是由抵押人与银行双方协商确定抵押物的价值，委托具有评估资格的中介机构给予评估或银行自行评估。一般的估价方法是： ??? 对于房屋建筑的估价，主要考虑房屋和建筑物的用途及经济效益、新旧程度和可能继续使用的年限、原来的造价和现在的造价等因素； ??? 对于机器设备的估价，主要考虑的因素是无形损耗和折旧，估价时应扣除折旧； ??? 对库存商品、产成品等存货的估价，主要是考虑抵押物的市场价格、预计市场涨落、抵押物销售前景； ??? 对可转让的土地使用权的估价，取决于该土地的用途、土地的供求关系。 ??? 此外，估价的时间性和地区性，也都会对评估结果产生一定的影响。 ??? ②抵押率的确定——抵押物的杠杆作用 ??? 在抵押物的估价中，确定抵押率也非常关键，抵押率的高低直接影响了抵押物价值的大小。确定抵押率的依据主要有以下两点内容。 ??? 一是抵押物的适用性、变现能力。选择的抵押物适用性要强，由适用性判断其变现能力。对变现能力较差的，抵押率应适当降低。 ??? 二是抵押物价值的变动趋势。一般可从下列方面进行分析： ??? 实体性贬值，即由于使用磨损和自然损耗造成的贬值； ??? 功能性贬值，即由于技术相对落后造成的贬值； ??? 经济性贬值，即由于外部环境变化引起的贬值或增值。 ??? 信贷人员应根据抵押物的评估现值，分析其变现能力，充分考虑抵押物价值的变动趋势，科学地确定抵押率。 ??? 担保审查和审定人员应认真审核抵押率计算方法，准确确定抵押率。抵押率计算公式为： ??? 抵押率=担保债权本息总额/抵押物评估价值额×100% ??? （3）贷款抵押额度的确认 ??? 由于抵押物在抵押期间会出现损耗、贬值，在处理抵押物期间会发生费用，以及贷款有利息、逾期有罚息等原因，银行一般不能向借款人提供与抵押物等价的贷款，贷款额度要在抵押物的评估价值与抵押贷款率的范围内加以确定。其计算公式为： ??? 抵押贷款额=抵押物评估值×抵押贷款率 ??? 抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。 ??? （4）抵押合同的签订 ??? 贷款发放前，抵押人与银行要以书面形式签订抵押合同。抵押合同包括以下内容： ??? ①被担保的主债权种类、数额； ??? ②债务人履行债务的期限； ??? ③抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属； ??? ④抵押担保的范围； ??? ⑤当事人认为需要约定的其他事项。 ??? 根据我国《担保法》的规定，办理财产抵押的，还应按有关规定办理抵 ??? 押登记手