江宁写字楼市场研究以及策划方案23939130.ppt

前言 本方案是我司在广泛的市场调研、资料查阅和以往实践经验的基础上，针对项目的客观条件，所拟定的项目整体营销策划方案。 方案主要由6个部分组成，分别为:市场、目标、策略、计划、预算、执行和附件。 PART1 市场 PART2 目标 PART3 策略 PART4 计划 PART5 预算 PART6 执行 PART 1 市场 宏观市场 宏观市场 商业地产供应增加，07年1至12月份全市商业用房和写字楼为114．3万㎡ ，较2004年同期上涨18．5％。 全市范围内写字楼和商业地产竞争升级，写字楼和商业地产前路难走。 住宅上市量较去年下降21.5％，但酒店式公寓精装普通平层的小户型，显露出供大于求的迹象； 区域市场 区域市场分析 该区地距离城区较近，交通较为便利，但该区域内产品结构仍以住宅项目居多，缺少商业配套或大型非住宅项目； ? 目前该区域商业配套正在逐步完善，仅托乐嘉购物小镇商业体量就达到10万平方米，加上其他项目所建为住宅配套的社区型商业，商铺市场空白正在被填补； 目前该区域及周边开发区内企业众多，而写字楼市场一直处于空白点，无市场的假象之下蕴藏商机； 该区域既拥有自身独特优势，同时又能够分享到城南发展的诸多利好。 写字楼市场 目前南京写字楼分布 写字楼市场分布 第一板块：新街口—大行宫—长江路一带 写字楼市场分布 第二板块：珠江路—广州路写字楼板块 写字楼市场分布 第三板块：山西路—湖南路板块 写字楼市场分析 写字楼市场分析 一旦08年城中部分区域大量的写字楼上市，写字楼市场竞争势必更加激烈，不排除城中写字楼价格下调的可能性，这将对其他区域的写字楼市场形成强烈的影响； 预计09年-10年，和南京商品住宅一样，写字楼和商业用房同样面临着供大于求的局面。 从目前各写字楼项目的运作上，似乎单纯写字楼项目的运作并没有复合型物业更为成功，市场在检验每一项目的操盘水准的同时，更在比拼项目品质以及规划定位后期管理等方面。 个案分析 置地广场 长发CFC 银河国际广场 宋都奥体名座 置地广场 长发CFC 07年4月18日开盘，上市量为115000㎡（其中写字楼约46729.56 ㎡ ），目前售价为12500元/㎡ ； 该项目以其独特、不可复制的区位优势为其宣传主题； 通过强调得天独厚的区位优势和完善的商业、生活配套设施，来衬托出楼盘自身的稀缺性，进而显示项目的价值； 其次在开盘时，通过举办“有价楼书”活动，吸引了眼球，聚集了人气，为其楼盘的后期销售奠定基础； 银河国际广场 宋都奥体名座 该项目占地11940 平方米，总建筑面积66961平方米平方米，2004年2月19日开盘，集住宅、办公、商业为一体； 住宅类均价：5676元/m2 ，写字楼类均价：5635元/m2（根据网上房地产公示）； 项目由六栋18层高楼组成，物业类型包括：裙楼沿街商铺、A、B、F座公馆式居家空间，C、D、E座提供公馆式办公商务空间，C栋为写字楼，提倡超宽4米到20米的面宽设计。 小结 因07年在新政影响下，南京楼市出现了较为明显的调整，部分楼盘价格回调、持币观望现象在06年还将延续一段时间； 地段、产品不再是竞争的唯一要素，如何为住户和入住企业创造附加价值，成为买家最为关心的问题； 写字楼和商业地产竞争升级，在今后2内，将有近百万的写字楼和商业地产项目上市，市场竞争将异常激烈，销售压力较大； PART 2 目标 实现目标的关键点： 年度目标 2006年 年度目标 2007年 年度目标 2008年 小结 PART 3 策略 项目解读 产品策略 形象包装 价格策略 销售策略 招商策略 项目解读 基地位置 项目经济技术指标 区域价值分析 SWOT分析 产品优化建议 基地位置 基地位置 项目经济技术指标 区域价值分析 区域发展优势 基地价值评估 SWOT分析 SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况，是市场竞争分析的常用方法； 运用这种方法，有利于市场竞争参与者对所处市场环境进行全面、系统、准确的分析，借此制订相应的市场对策，提高市场竞争力。 SWOT分析 SWOT分析 SWOT分析结论 产品优化建议 1-4F商业裙楼统一经营，开设大型综合商场或专业商场，不化零销售； 重新规划项目停车位及出口动线等不利于商场运营的因素； 项目6-15 F不做酒店式公寓，统一定位为写字楼； 标准写字楼每层不做分割，根据销售情况重新划定； 项目配套设备的高标准，继续提高产品性价比； 产品策略 项目概况 产品定位 项目概况 项目概况 产品分析 A：商业裙房 ⊙1-4F商业裙楼总建筑面积为10772.04平方米，适用于开设大型综合商场或专业商场，不利于化零销售；