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上海华燕置业策划有限公司 二零零五年四月 第一部分 市场分析 宏观市场 商圈分析 消费简析 竞争分析 第二部分 政策 策德观点 从国八条、新八条和七部委意见可以看出，中央对于现阶段房地产市场发展产生的问题给予了高度的重视，调整供应结构、稳定房价是这三个文件的共通点，稳定是这次宏观调控的核心思想。所以我们判断未来2年市场走向将会是平稳过渡阶段，各类投资炒作之行为将受到严厉控制。 禁止转按揭、增加逾期罚息和增加首付都体现了金融机构对于贷款风险的控制明显加强。房地产作为大额标的物对于金融机构的依赖是非常巨大的。未来市场的发展必然受到金融政策的影响，房市发展步伐放缓是必然的 虽然二次加息的幅度较小，对于实际还款产生的作用并不大，但是对于投资者心理打击以及市场整体心理的暗示作用十大巨大，控制人们对未来房市价格的非理性预期也达到了一定效果。 开发商囤积土地，变相减少了市场的供应。土地政策的出台使得原闲置土地得以快速进入市场流通，增加市场供应量，缓和市场供需矛盾。 人民币升值短时间内对房市不会造成大的影响，取消预售预案的提出，将对开发公司的资金链敲醒警钟。 第三部分 项目概况 该项目位于桐庐江南新区内，西接迎春南路，南临320国道，北临云栖路。项目南北地块分期开发，南地块分两期开发，由世贸商城和世贸中心大酒店两部分组成。整个建筑群体包括世贸商城、世贸中心大酒店、世贸创业园等，规划涵盖商城、酒店、公寓、商务等物业形态。 总用地面积：80900㎡。 总建筑面积：137670平方（暂定）。 其中一期世贸商城建筑面积43330㎡(具体以实测面积为准)； 世贸商城（计划于2006年6月竣工）已分别推出三期商铺开盘销售，一期于2004年12月开盘，二期于2005年5月18日开盘，三期旅游集散地农副产品、旅游产品特色区于2005年12月28日开盘。目前三期均价5200元/平方米，商铺基本上一、二层联体销售，世贸商城未销售面积22200平方米，其中13400平方米为三层以上商铺，总销售额约8800万元。 二期世贸中心大酒店建筑面积:29960㎡（暂定，需增加大卖场面积，建筑方案未审批）； 三期占地面积：33000㎡（建筑方案未定）。 容积率：1.95。 建筑密度：37.5% 。 本案区域图 项目效果图 区位分析 从地理位置上看，本项目尽管位居城市边缘，但也属于商业辐射和吸引人流的有效距离范围项目；同时，项目紧邻的320国道即将并入城市主干道的前景和项目位于桐庐城区的第一入口，其人流先知、商圈辐射、资源积聚与集散的优势都将给本项目的招商和后期商业运营带来极大的发展空间。 从所处地理位置看本项目的劣势在于：项目所处位置在县城新区边缘，周边缺少固定人气，不利于商业人气的集聚；其次，县城老区固有的商业氛围和人们固有的商业消费习惯必将影响新区新商业圈的形成；再次，项目虽然处在千岛湖旅游黄金路段，但由于距杭州距离较近，吸引从杭州前往千岛湖游客落脚驻留的难度较大；第四，距离汽车站近有利也有弊，汽车站带来更多的是人员的流动，而不是人气的凝聚。 因此，本项目在进行商业定位和制定商业推广、招商等策略时应充分考虑变不利因素为有利因素的可能性。 规模分析 本项目的大体量、规模性商业建筑群构思，便于关联商业的联盟和主题商业的组合，由此可多角度、多需求带动商业消费人流的集聚。 但商业建筑群体量过大，超过实际需求就将会大大影响销售和招商的实施，从而影响最终目标的实现。因此，在制定商业策略时应充分考虑和选取适应项目健康发展的、具有个性化的、有利于今后经营管理的策略。 在制定商业策略时，要充分考虑两个顾客层面，第一个顾客层面是招商面对的进场经营商户；第二个层面是考虑最终的终端消费者。商业策略有利于进场经营商户才可能引起他们经营的兴趣，商业策略兼顾终端消费者并满足其消费的需求才可能形成本项目的核心竞争力从而吸引消费者进场消费。最终达到消费者的消费带来经营者的利润，经营者获利才可能持续不断的租赁商铺，继续经营，形成商业地产的良性循环。 建筑分析 本案在整体的建筑单体布局上采用一种内廊回形模式，有效的将进入人流圈于整个项目的商业氛围之中；使整个项目的商业空间得以凝聚。 但从单体建筑的户型设计上看，本案采用内楼梯形式进行多层内联小户型分割，首先大大削弱了底商的实际营业面积，降低丰厚的底商商业价值；同时2、3楼（尤其是三楼）商业均需要一楼商业诱导，而这种诱导离不开商业业态对楼层的无差异偏好，从而减少了可选商业目标群。 对于独立的3、4或5层，其商业业态无法和底商融合，商业运营难以做到上下经营共体；且通往该部分楼层的通道只能从各单体建筑的两侧进入，使之面临底商的商业消费人群的分流，从而容易导致高层商业空洞。 商业地产对产品特征要求较高，其需要产品具备较强的商业张性；本项目的产品做