滕州永丰国际电子广场老市场改造策划分析报告.pptVIP

专业市场惯例周期：3~5年； 返租率：跳点（6-10%），恒定点（8%） 运作核心： 对价格理性的把控（平衡租金、售价、消费者心理） 对市场成长的精准预测（未来商业格局，租金上浮标准） 招商工作的高效推进（招商进驻率、招商租金条件、商家存活率） 寻求投资客、开发企业、商家三方共赢的平衡点 我们的运作建议： 在市场理性价格的基础提高售价， 3年返租24%，一次性返还租金冲抵首付款降低投资门槛，开发商得到3年的经营权和收益权； 利用3年的时间，加大招商优惠，通过招商全面培育商业市场；3年后独立产权带租交付给投资客。 返租模式细分化公析 客户签订买卖合同 签订返租协议，24%首付一次性冲抵首付款 确定售价和返租模式 制定招商基础条件； 正式招商； 商家进驻，开放商收取租金收益； 三年后顺利交接 最大程度降低投资客抗性，树立投资信心 周密的市场调研和招商意向摸底 商家利用招商优惠降低前期立店成本 商业市场进入培育期，投资客投资疑虑得以解除； 三方利益最终平衡 主要操作流程 项目操作的关键点 ◆尽量保持原有商脉： 项目为电动车批发市场的发源地，本项承担着商脉传承的功能。项在运作的过程中，首先考虑的是如何把项目原有商户重新吸引过来，尽量他们的需求，电动车主力形象店商户亦是招商和重点对象；另外一方面业态定位考虑电动车与周边业态的关联性。 ◆供求空间的特殊性： 从商户的需求面积推导商业总的增量需求面积的增量需求结构，从批发的业态、业态聚集效应、档次、需求面积和配套方面分析项目的供求结构。 ◆切实可行的招商运营管理： 对本公司运作过的商业项目进行全方位的分析总结和对项目的客户深入调研分析的基上，并结合其他地区的先进操作经验，提出合理招商运营管理建议。 标志 欣赏 Six 陆 项目案名建议 永丰财富广场 以永丰作为项目名称，公司及项目相辅相成，提高公司知名度 财富是指物品按价值计算的富裕程度。现金资金流和固定资本 以电动车、配件为主体的商贸交易市场 * 提案目录 一、市场分析 二、项目定位分析 三、项目业态规划 四、项目运营思路 五、商业营销策略 六、项目LOGO提案 市场 分析 one 壹 根据对市场的调研和进一步分析判断，目前整体市场的现状和发展态势呈现以下特点： 时期：从区域市场的发展历程看，滕州电动车市场处于一个成熟市场，只是项目本身存在许多不良因素，造成老市场日趋衰落； 规模：整体市场相对其它项目来说，本项目定位为专业市场，是以电动车、配件为主，以小家电、摩托车为辅，区域市场整体判断处于整合发展阶段。 主体：根据电动车市场竞争激烈性和客户的消费特点反映，由于老市场的衰败，市场态势处于混杂阶段，好坏参差不齐，定性在现阶段需要市场的整合，及消费引导。 竞争：该项目属于老市场改造扩建，在原有客户的基础上，还会出现商业投资客，因此，与我们同期销售的商业楼盘有：亿丰.金地、华汇地下商城等，市场竞争日趋激烈。 未来：本市场商业过多依赖于本县城及周边乡镇，预计在2-3年后，西区电动车会步入成熟期； 市场分析 项目周边商业氛围 周边商业竞争项目 亿丰.金地 规模：2.8万平方米 位置：火车站两侧 基本定位：综合市场 产品形态：店中店、街铺； 价格：沿街铺面：11000元/平方米左右；内街：8000元/平方米左右 业态：服装、超市、银行、餐饮、休闲等 营销模式：以独立产权式商铺（挑高空间，属于买一层送一层街铺） 现状：3月20日公开排号 客户群体：投资客为主，自用客为辅 周边商业竞争项目 华汇地下商城 规模：3.4万平方米 位置：火车站地下 基本定位：综合市场 产品形态：店中店街铺； 价格：8000-13000元/平方米左右 业态：服装、超市、餐饮、休闲等 营销模式：以独立产权式商铺 现状：开发商自用4000平方米，不售只租4000平方米， 占项目24%；实际可出售总面积2.6万平方米，已售70%； 客户群体：投资客为主，自用客为辅 亿丰.金地和华汇地下商城最大的区别： 1、经营范畴 2、客户群体 3、体量区别 4、位置差别 项目定位思考 利： 1、项目位于主干道路荆河中路和平行路交汇处，周边滕州服装批发市场、西市场、华汇地下商城三大商圈环抱，形成火车站商圈； 2、对面汽车西站，交通便利，地理位置优越，有强大的消费能力； 3、老专业市场改建，扩建为大型专业市场，有一定专业市场的商业积淀； 弊： 1、项目所处荆河中路汽车西站片区，商业业态多为电动车、配件为主导商业，商业产品比较抵档，租金低； 2、铁西对于市民来说：偏、乱、杂、低档。 机遇： 1、本项目为片区批发市场的商业地产项目，业态定位分明，有利于以后市场的发展需用求，提供配套物业管理等支持，做到“