物业接管移交专项培训教案23.pptVIP

广州ＸＸ 物业管理 前期介入、接管验收、入伙 一. 物业管理机构建立 物业管理企业类别 按投资主体 可分为全民、集体、联营、三资、私营等企业 按股东出资形式 可分为有限责任公司、股份有限公司、 股份 合作公司等 按经营服务方式 分为代理租赁服务型、委托管理服务型 一. 物业管理机构建立 资 质 条 件 拥有或受托管理建筑面积1万平方米以上的物业 有10万元以上的货币注册资金 有合法的管理章程 有固定的办公及经营场所 有管理物业所需的管理机构和各类人员,其中中级以上专业技术职称人员不少于3人 一. 物业管理机构建立 登 记 注 册 公司董事长签署的设立登记申请书 全体股东指定代表或者共同委托代理人的证明 公司的管理章程 具有法定资格的验资机构出具的验资证明 股东的法人资格证明或者自然人身份证明 载明公司董事、监事、经理的姓名、住所的文件以及有关委派、选举或聘用的证明。 二.机构设置.人员招聘 经理室 决策机构，布置和协调各部门工作。 办公室 负责公司内部日常行政事务 财务部 主要负责财务管理 管理部 负责客户服务、保安、消防、清洁、绿化、 设施设备维修养护等全面监管工作。 工程部 负责物业维修及设备运行的技术管理部门 经营发展部 负责经营管理、业务拓展 三.物业管理前期介入 规划设计阶段介入 施工建设阶段介入 验收阶段介入 注意:介入时间越早对日后管理越有利 介 入 阶 段 三.物业管理前期介入 完善物业的使用功能 改进、完善物业的具体设计 能更好地监理施工质量 为竣工验收和接管验收打下良好基础 全面了解物业状况,便于日后管理 前期介入的必要性 四.物业管理前期介入 参与隐蔽工程验收、机电设备调试 分专业工种全面熟悉物业。 审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备 安装的合理性 ,提出合理化建议 在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。 参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按 整改计划督促整改。 注意:妥善处理与发展商、设计单位、建设单位的关系 前期介入工作内容 五.设计管理模式 物业管理企业在前期介入中要根据业主和使用人的使用要求，设计日后的管理模式，编制人员岗位架构。 六.人员配备 人员招聘 人员培训考核 人员上岗及试运行 设置物业辖区的组织机构，拟定各部门人员岗位要求。 根据岗位要求拟定招聘计划，根据计划招聘人员。 制定培训制度，拟定年度培训计划，组织实施员工的入职培训与岗位技能培训，不断提升员工的业务水平与工作能力。 物业公司各部门的人员定编、定岗，拟定年度人员增补计划、人力资源规划与开发计划。 七.管理物资配备 员工制服 管理处各办公室用品及设备 保洁绿化物料 工程部用品 保安部用品 安全设备 八.建立服务系统 物业管理的专业化、社会化、企业化特征决定了其特定的环境条件，物业管理的成败在很大程度上取决于物业管理公司与这些环境条件(即社会有关部门)相互关系的协调，这里既有行政管理关系，又有经济关系。 保洁、绿化等外判项目的选聘，洽谈和订立合同。 与街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通与协调。 九.建立管理制度.收楼文件 《物业公司部门岗位职责.管理制度》 《装修管理规定》 《人事行政制度表格》 《工作规程》 《奖惩制度》 《应急处理程序》 《财务管理制度》 《机电设备修缮计划》 …… 管 理 制 度 九.建立收楼文件.管理制度 《管理公约》 《业户手册》 《装修手册》 《前期物业服务协议》 《收楼通知书》 《收楼须知》 《收楼表式》 …… 收 楼 文 件 九.建立收楼文件.管理制度 《业主资料档案表》 《钥匙签收表》 《水电确认表》 《楼宇验收确认表》 《钥匙托管承诺书》 《消防责任协议书》 《管理公约承诺书》 《装修责任承诺书》 …… 收 楼 表 式 十.物业接管验收 接 管 验 收 接管验收是物业管理企业与物业开发企业、建设单位进行的以物业主体结构安全、附属设备设施