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曾经有人咨询这样一个问题：“我是一个学工程的本科生，毕业后到物业公司工作。公司领导让我负责一个小区的物业管理工作，可我实在连物业的概念都不清楚。请问：1、就一个住宅小区来说，物业管理中的物业究竟是指什么？”2、很多人认为，物业就是房子，或者物业就是建筑物，实际上，这是很不全面，甚至是错误的。那么到底什么是“物业”？ 一、什么是物业 （一）关于物业的不同解释 1、物业就是房屋、建筑物。 2、物业是指建筑物及其附属设备、设施。 3、物业指不动产。 4、物业指房地产。 5、物业指“单元性”的房地产。 6、物业指财产、资产、拥有物和房地产等。 （二）物业的概念 物业（Property)——指已建成并投入使用的各类建筑物、构筑物及其相关的设施、设备、场地。 （三）物业与房地产 房 地产是指土地和房屋以及附着于土地和房屋上不可分离的部分，包括土地和房屋作为物质存在的财产和由此形成的所有权、使用权、租赁权、抵押权等财产权益，它 通常表现为房地产的开发、建设、流通、消费。物业是指建筑物及配套设施设备和场地，它与房地产在财产上所指乃同一对象。物业是房地产进入消费领域后的房地 产产品，是房地产中的一个局部，是房地产的流通与服务环节。 因此，物业在指“单元性”房地产时，其中的房地产就是（2）所指的含义。“单元性”在指建成并投入使用的各类房屋、与之相配套的设备、设施及相关场时，可以指整个住宅小区，也可以指单体的其他建筑。 2、物业与房地产的关系 物业与房地产既有本质的联系，又有所区别。 （1）联系 ①物业是指“单元性”的房地产。 ②物业是指进入消费领域的房地产产品。 ③在财产上两者所指为同一对象。 （2）区别 ①称谓不同 ②适用范围不同 ③概念外延不同。 （四） 物业的特点 （二）相关概念 物业管理机构 物业所有人 （三）物业管理的性质 服务性 综合性（服务内容、服务商品） 物业管理是一个完整的系统工程，从物业管理的策划阶段开始，经物业管理的前期准备和物业管理的启动阶段，最后到物业管理日常运作阶段，物业管理企业需要做艰苦的工作，分四个阶段共十三个基本环节，其中任何一个环节都至关重要。 （1） 物业管理的策划阶段在此阶段有三个环节，物业管理企业首先要做的就是物业管理的总体策划（包括企业理念、品牌和形象的策划），通过物业管理的招投标策划来选择项目，并策划此项目的物业管理方案。（2）物业管理的前期准备阶段此阶段一般包括物业管理的早期介入、物业管理企业机构设置、人员选聘和培训、规章制度制定等四个环节。 （3）物业管理启动阶段物业管理启动阶段是从物业的接管验收开始到首次业主大会召开、成立业主委员会、重新签订物业服务合同时止。包括物业的承接验收、交房、产权备案和档案资科的建立、召开首次业主大会等四个环节。（4）物业管理的日常运作阶段此阶段由日常服务与管理、系统协调两个环节组成。日常服务与管理是指用户入住后，物业管理企业在实施物业管理中所做的各项工作。这是物业管理企业最经常、最持久、最基本的工作内容，也是物业管理企业管理 水平和服务质量的集中体现。而系统的协调是指物业管理企业在开展物业管理活动中，必须正确、科学处理好与业主、业主大会和业主委员会的相互关系，处理好与 政府主管部门、居委会等相关部门的相互关系，为物业管理活动创造良好的、协调的内、外部环境条件。 四、物业管理的基本原则 责权分明原则 业主主导原则 服务第一原则 统一管理原则 专业高效原则 收费合理原则 公平竞争原则 依法行事原则 3、物业管理有利于提高城市化、社会化和现代化水平。 4、物业管理可以拓宽劳动就业领域，增加就业机会。 5、物业管理有利于房地产开发和销售、租赁业务发展。 七、物业管理市场 （一）物业管理市场概述 1、物业管理市场——是以物业管理服务为对象的商品交换关系的总和。 2、物业市场的构成 （1）市场主体 （2）市场客体 （3）市场环境 （二）物业管理市场的特性 1、交换对象的无形性 2、交换行为的约定性 3、交换内容的多样性 4、交换时间的延续性 5、交换过程的整体性 八、当前物业管理行业存在的主要问题 1、法制建设滞后于物业管理行业的发展。 2、建管之间缺乏有效衔接。 3、业主与物业服务企业之间双向选择的机制尚未建立。 4、物业管理的服务内容有待明确。 5、物业管理收费有待规范。 6、权益保护意识亟待增强。 7、队伍素质偏低，人才短缺。 8、市场化程度较低，招投标行为不规范。 9、物业管理行业和社会对物业管理过度炒作。 10、业主残留福利分房意识。 11、业主自主管理机制尚未建立。 九、我国物业管理的发展趋势 1、规模化、集约化是物业管理发展的方向 2、物业管理机构建立现代企业制度势在必行 3、新技术革命和物业智能化将