2014年北京芳草地、三里屯、大悦城调研报告（38页）.ppt

北京重点商业项目市调报告 ——芳草地、三里屯、大悦城 8月11~8月13日 宋苗 项目介绍及商业定位 项目名称：侨福芳草地 项目位置：北京朝阳区东大桥9号 项目体量：20万平米建筑面积，其中时尚购物中心4.65万平方米，分为地下2层，地上2层，写字楼建筑面积8.2万平米，其中AB座10层以上为酒店 项目车位：共计1000个 开业时间：2012.9.16 投资经营商：北京侨福置业有限公司 项目介绍及商业定位 芳草地位于北京CBD核心地带，总面积达20万平方米，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心、艺术中心和精品酒店为一身的创新建筑。立足于芳草地原有的优势地段及国际氛围，形成北京风格时尚品质的新复合生活版块，其领先的环保设计、永续发展的理念和丰富多元的艺术氛围构成芳草地独有特色，为顾客带来充满新意的独特体验。 建筑布局及业态规划 芳草地项目由四栋多功能、独立的塔楼建筑组合而成，位于一个10米深的下沉式花园上，花园营造了一片绿色的环境。四栋建筑都由一个巨大的、能自由呼吸的环境保护膜包覆，能够自动应对不断变化的天气、温度、湿度和风向。 建筑布局及业态规划 购物中心品牌分析 购物中心品牌分析 购物中心品牌分析 购物中心品牌分析 项目评价 芳草地项目总投资为30亿元，购物中心和写字楼、酒店全部自持，招商、运营、物业服务都有侨福集团负责。项目是以钢梁斜拉贯穿4栋写字楼加盖采光顶，并配置从负二层至一层飞天梯；整个项目大气的空间感以及特立独行的抽象雕塑景观，业态涵盖丰富，品牌级次有序，是国内值得称道的标志性项目！ 项目介绍及商业定位 项目名称：三里屯太古里 项目位置：朝阳区工人体育场北路 四至交通：东侧为三里屯酒吧一条街，南侧为工体北路，交通较为便利，临近地铁2、10号线 项目体量：17.2万平方米 项目车位：共计890个 开业时间：2008.7 投资经营商：太古地产集团 项目介绍及商业定位 项目定位：知名酒吧街，是追求时尚生活年轻人的聚集地，周边商业不饱和，原有商业以零售为主，功能单一。时尚体验的购物中心是市场空白点。周边五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼林立，临近使馆区、CBD，国际化氛围浓厚 消费者策略：南区针对年轻客群， 北区针对高端人士；借助临近使馆区，吸引大量外籍人士和生活方式西化的国内白领阶层 业态组合：以零售为主，零售占75%，餐饮占20%，娱乐、服务占5% 服装服饰占零售类的70%，保证了对年轻人的吸引力和项目的收益 艺术家居类占到零售类的15%，体现了项目的特色 南北区实行差异化： 南区定位：年轻、时尚、前卫：吃喝玩乐文化休闲区，消费水平更接近平民化，是一个汇聚书籍音像、艺术画廊、酒吧等的时尚文化休闲消费中心包括“尊贵品位区”、“艺术文化酒吧区“、“潮流区”、文化广场和时尚大道 北区定位：高端、先锋，瞄准一线品牌和设计师品牌，打造国际奢侈品聚焦地，东座定位际一线品牌，西座定位国际时尚品牌，北座东国际知名设计师品牌，地下一层定位国内先锋知名设计师品牌。 项目建筑设计 先进的设计理念源于北京胡同和四合院的元素，并予以现代化的包装； 建筑语言紧紧贴合商业定位。 购物中心品牌分析 新——首次引进品牌：如Apple、Fossil、Ben Sherman等 ； 新——规模之首品牌：三里屯village另一个品牌策略就是打造品牌旗舰店，如Artini、LACOSTE、Esprit、Bestseller在都开设了旗舰店； 新——前卫装修品牌：为了契合“潮”的定位，项目要求所有品牌都要为该项目设计一套独特的装修方案，要求并鼓励品牌做出前卫的设计概念； 新—突出体验品牌：鼓励品牌体验性、互动性营销，增强消费者的参与性，用全新的模式、全新的感觉，吸引追逐时尚新鲜感的年轻人和潮流达人。 购物中心品牌分析 购物中心品牌分析 购物中心品牌分析 项目评价 交通出入方面：三里屯本身由于历史地理和后期酒吧开发的原因，因此车流量异常大； 规划设计方面：整个设计采取BLOCK的形式非常适合当今流行的商业建筑形式，外立面方面，大量采用彩釉玻璃和折射角度让建筑物在传统的北京鹤立鸡群； 业态定位方面：三里屯VILLAGE的定位非常准确而且到位，没有国际一线品牌店，没有奢侈的成衣店和钟表店，大部分是年轻、时尚、国际化的，从现场消费者的年龄层次和肤色来看也应证了该项目定位的正确性 ； 项目亮点方面：adidas全球最大旗舰店、APPLE中国最大旗舰店、独特建筑形式和布局形式、太古独树一帜的推广方式。 项目介绍及商业定位 项目名称：北京中粮西单大悦城 项目位置：西单北大街131号位于西单商业区的中心，南侧距长安街不足200米，北侧连通金融街和新街口特色商业区 项目体量：总建筑面积20