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2014新城置业阜阳颍上县新城国际项目整体营销策划报告(85页)
时尚是追求最新生活潮流的一种过程,现 代人无不生活在时尚讯息的包围当中,广大 年轻人更是以追求时尚生活作为自己的信仰。 在各大城市,以百货公司、购物娱乐中心为 代表的时尚场所成为当地人气最旺的区域, 也是市民关注的焦点。从本项目来看,打造 城区时尚中心是构建“精致生活理念”的主要 方面,是项目吸引年轻客流,保证人气的重要 方面。 满足商圈内消费者的消费需求是一 切商业项目耐以生存的基础,颍上 精致生活广场在形象上要传递一站 式购物的理念。对县城的商业进行 整合,形成城区公认的消费中心。 满足消费者全方位消费需求,包括: 购物、休闲、娱乐、文化、餐饮等。 “发挥古城优势,突出古城特色, 发展城市文化,推动县城的经济 发展。” 颍上县政府既重视传统 文化的保护,也非常重视与现代 文化的融合,本项目是政府重点 规划和支持的商业项目,必将承 载着县文化建设的重任,建设丰 富的商业文化、时尚文化、休闲 文化是本项目打造镇区文化中心 的重要内涵。同时,通过文化营 销促进商业的繁荣也是现代商业 运作的重要模式之一。 财富增值是所有商业地产运作的宗 旨。商业地产本身可以带来投资者 财富的递增;同时通过商业地产促 进商品、服务的流通,可以带来商 户及经营者财富的增值。作为颍上 县中心地段最大的、也是唯一的综 合性商业地产项目应该以打造县城 首席财富中心作为重要的形象诉求。 为项目商业地产运营阶段的利润实 现创造形象基础。 本项目在服务功能定位上,考虑到作为综合性商业中心在城区的唯一性,功能定位 尽可能齐全,主要包括: (一)满足日常生活消费需要的功能 超级市场、家居生活卖场 (二)满足时尚消费需要的功能 品牌服饰、饰品、鞋帽、化妆品等 (三)满足饮食服务需要的功能 中外快餐、特色风味小吃餐厅、大型中高 档餐饮 (四)满足休闲文化娱乐需要的功能 咖啡厅、茶吧、影院、游戏厅(电玩)等 (五)满足家居生活需要的功能 家居用品装饰广场 (六)满足美容美体健身需要的功能 美容中心、健身房等 (七)满足商业配套服务的功能 银行、医院、邮局、电信等 (八)其他延伸服务功能 休闲椅(区)、广场背景音乐、时尚讯息 发布、文化演出等 规模体量定位 在这样一个追求规模化商业的时代,理性的规划商业设施的规模其实显得更加 重要,我们在规划商业规模时应考虑以下几个因素: 1.颍上的实际市场容量 一切商业规划的规模应该以市场容量的大小为基础,作为立足于县城的核心商业项目,在全面评估镇区市场容量的基础上确定本项目的规模非常重要。避免商业项目的规模超出市场容量,给企业带来损失。 2.服务功能的完整 作为县城为数不多的综合性商业,应该保证本项目达到一定规模,争取满足商圈内客群全方位的需求。 3.外围都市中心商圈的影响 颍上相对优越的地理位置,带来了经济的较快发展。同时也因受外围都市中心商圈的影响,大量中高端消费外流,对发展本地核心商业的规模带来重要影响。 国内部分品牌连锁超市选址要求 经营商家 超市类型 营业面积要求 其他选址要求 苏果 大型社区店 5000平米左右 贴近社区,周边有稳定的居民量。 联华 标准超市 1000-5000平米 中心城区的商业中心 上图可以看出,国内知名品牌连锁超市的选址面积范围从1000-5000不等,但综合超市多集中在 该范围的上限区间,即3000-5000平米之间,说明该规模是相对合适的一个面积区间。 2、精品名品中心 规模确定 原则一:精品名品中心位于商业价值最高的地上1-3层,同时也是项目快速回收资金的重要渠 道, 因此商业街的规模可以适当增大; 原则二:其他业态与名品中心形成良性互动,超市、美食广场、数码娱乐城、影院和健身中心 都可以为商业街带来很高的人气和商业氛围,因此适当增大商业街的规模,可以形成强有力的 核心磁场; 原则三:本项目商业定位的原则之一是侵略型商业,因此名品中心部分也具有侵略市场、抢占 市场主力客群的性质; 原则四:建筑内部空间结构的条件限制,可建设面积也是影响商商场规模的重要因素。 综上所述,结合项目功能业态的选择和商业空间的结构要求,本项目精品名品中心建筑面积建 议为: 9000 ~ 10000平米左右 3、美食广场 规模确定 美食广场是
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