【住宅地产营销策划】烟台金山银海营销策划报告.doc

金山银海营销策划报告 第一部分 市场研究 烟台宏观经济发展状况·········································2 烟台住宅市场的发展状况·······································5 开发区宏观状况分析···········································8 市场研究结论·················································9 第二部分 市场定位 项目各项经济技术指标·······································10 项目SWOT分析···············································10 竞争者市场分析·············································11 市场定位···················································16 目标客户群定位·············································18 价格定位···················································19 项目建筑规划设计建议·······································20 配套设施规划设计建议·······································24 第三部分 销售推广 项目销售条件与开售时机·····································28 项目形象定位与主题思路·····································30 项目包装···················································31 广告策略···················································37 媒体策略···················································39 价格策略···················································46 配合销售的各阶段推广排期···································50 第一部分　 市场研究 烟台宏观经济发展状况 烟台概况 地理位置与人口分布 烟台地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北部、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。全市土地面积13739.9平方公里，其中市区面积2643.60平方公里，总人口645.82万，其中市区人口170.83万。全市海岸线曲长909公里。 烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山个区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。烟台的交通通讯四通八达。烟台空港为国家一类开放口岸，开通了至北京、上海、广州、大连、深圳以及香港、澳门、汉城、大阪、名古屋等国内外空中航线23条，平均每周航班达114班全市现有港口9处，其中烟台、龙口、莱州和蓬莱港为国家一类开放口岸，烟台港是中国北方重要的对外贸易枢纽港， 与70多个国家和地区的100多个港口直接通航境内蓝烟铁路横贯东西，火车直达北京、上海、、青岛等城市，拥有到北京、青岛、西安等旅游城市的旅游专列；全市公路通车里程达6363.2公里，其中高速公路通车里程达 368.8 公里，实现了市市通有高速公路。烟台历史悠久，古称罘是中国古代早期文化发祥地之一。秦始皇统一中国后，曾三次东巡，三次登临芝罘岛；汉武帝也曾驾临芝罘行登基大典。目前许多国家的航海图上仍以“芝罘”之名代表烟台。烟台建城已有600多年历史，公元1398年（明洪武31年），为防海寇侵扰，在芝罘筑狼烟墩台，又称“狼烟台”，烟台由此而得名。公元1858年中法天津条约开登州为通商口岸，3年后改为烟台，迄今为止，烟台开埠已有130多年的历史。烟台物华天宝，人杰地灵，蕴藏着丰富的旅游资源。这里“山、海、城”一色，“岛、林、泉”相融，有着浓厚的人文历史底蕴及纯朴的民俗风情，是全国重要的渔业基地、北方著名的水果产地，这里的烟台苹果、莱阳梨、大樱桃、龙口粉丝、大花生等土特产品久负盛名，地下矿藏资源也十分丰富，黄金储量和产量居全国首位。目前，京津冀借助2008年奥运会正在酝酿大北京城市化区域经济体；山东省委、省政府在加强黄河三角洲、海上山东建设的同时，适时提出了建设半