一、物业管理部职能和工作标准(修订版）.doc

物业管理部机构设置及服务方案 3 一、物业管理服务宗旨： 3 二、物业管理部职能 3 三、业管理部岗位设置及管理框架 4 1、岗位设置： 4 2、管理机构框架 4 3、人员编制计划 4 4、维修值班人员的资质条件 5 四、班次及人员设置 6 1、班次设置： 6 2、作息时间安排： 6 3、人员配置： 6 五、岗位职责 7 （一）、物业管理部经理职责 7 （二）、物业管理部副经理（助理）岗位职责 7 （三）、工程部主管职责 8 （四）治安、消防主管岗位职责 8 （五）、综合主管职责 9 （六）、电气负责人岗位职责 10 （七）、消防专干岗位职责 10 （八）、 电气维修人员岗位职责 11 （九） 空调值班人员岗位职责 11 （十）、电梯修工岗位职责 12 （十一）、管道维修（水工、机修）人员岗位职责 13 （十二）保卫人员岗位职责 13 （十三）变配电工岗位职责 14 （十四) 货梯司机岗位职责 14 六、技术操作规程 15 （一）、维修电工技术操作规程 15 （二）、维修钳工安全技术操作规程 16 （三）、工安全技术操作规程 16 （四）、变配电安全技术操作规程 17 （五）、自动扶梯安全操作规程 17 （六）、垂直电梯安全操作规程 17 七：维修班有关制度 17 （一）、交接班制度 17 （二）、华夏物业管理部工具领用管理制度 17 （三）、电梯的使用、维护、检修制度 17 八、变电站有关制度 17 九、空调的使用、维护、检修制度 17 （一）、安全运行规程 17 （二）、制冷作业规程 17 （三）、供热作业规程 17 （四）、供热切换规程 17 （五）、紧急情况处理规程 17 （六）、过滤器清理规程 17 （七）、抽气作业规程 17 （八）、铜管清洗规程 17 （九）、维护保养规程 17 （十）、停机管理规程 17 （十一）、机房管理规程 17 物业管理部机构设置及服务方案 一、物业管理服务宗旨： 用户至上 服务第一 二、物业管理部职能 物业管理部是在公司领导下，按照企业化、专业化管理物业，坚持综合管理，全面服务，自我完善和发展的部门。其基本职能如下： 遵照国家有关政策、法令、法规和公司决议，制定物业管理制度和规章； 维修、养护好所有建筑物及电气、供排水、配电、消防、电梯、扶梯空调等公用设施和设备； 定期对所管物业进行检查，发现隐患及时处理，使所有物业保持完好状态，延长物业的使用寿命，防止非正常折旧，使物业增值、保值； 保持所辖区域清洁和环境卫生，不断提高服务水平，创造保持一个安全、舒适、文明的工作环境； 负责协调好自来水公司、节水办、电力、电信、城管、环保、消防等部门的关系，为公司创造良好的外部环境； 收缴和分摊物业管理费、水电费及其它费用，强化内部经济核算，严格财经纪律和费用开支，定期向公司汇报收支情况； 认真做好消防安全保卫工作，组织消防安全检查，消除火险隐患，提高防火意识； 上级交办的其它工作； 三、业管理部岗位设置及管理框架 1、岗位设置： 根据公司情况，物业管理部下设工程部、综合部、保安部，具体岗位有电工岗、电梯岗、暖通岗、货梯岗、配电值班岗、电脑维护岗、保洁岗、保安岗、其他（水工）岗等。 2、管理机构框架 暖通班职责：负责空调、锅炉的运行、养护、维修。 维修班职责：房屋、消防、电气、电梯、电讯、供排水、有线电视、网络、电脑等设备、设施的运行、养护、维修。 配电班职责：负责配电设施正常运行及维护、保养。 保洁班职责：大楼的卫生保洁。 3、人员编制计划 本着人员精干、高效、一专多能的原则，物业管理部人员编制前期预测如下（共105人）： 管理人员：5人，其中： 经理：1人 副经理（助理）：1人 工程部主管：1人 消防治安主管：1人 综合部主管：1人 维修值班人员：29人，其中： 电工：4人 微电工：3人 暖通工：7人 电梯工：4人 配电值班工：5人 电脑维护人员（软、硬件）：2人 货梯司机：1人 水工兼机修：3人 保洁人员：24人（运作方案另拟） 保安人员：52人（运作方案另拟） 4、维修值班人员的资质条件 具有正常人的体力、智力、和体型，身体健康、五官端正，视力正常（双眼裸视0.8以上），男性身高168cm以上，女性身高160cm以上； 恪守职责，具有敬业精神和良好的服务意识； 具有强烈的责任感和良好的职业道德； 具有高中以上文化程度，有较宽的知识面； 具有所从事的专业岗位所必备的知识和相应能力； 年龄：25~45岁，具有五年以上相关工作经验，且相应证照齐全（电工证、锅炉操作证、值班电工证等）； 四、班次及人员设置 1、班次设置： 物业管理部管理人员为常日班。 物业管理部的维修人员、值班人员实行“四班三运转”，即两天早班、两天中班、两天晚班、一天休息。 2、作息时间安排： 常日班：8:30~12:00，14: