合富辉煌-南宁海茵-国际花城项目推广执行方案-81DOC.doc

致：南宁市房地产开发经营公司 文号：海茵国际花城项目（2007006） 由：合富辉煌房地产 日期：2007年5月10日 PAGE  《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ海茵·国际花城 推广执行方案 南宁合富辉煌房地产 2007年5月10日 第一章 市场分析 一、南宁市总体市场分析 1.1南宁市城市竞争力研究 随着中国－东盟自由贸易区的创建，南宁由于其特殊的地理位置，由一个西南地区的边陲城市被推到国际枢纽城市的前沿，与钦州、防城港、北海等重要“东盟”核心城市，组成了一个“泛南宁”大都市圈。将凭借诸多优势，构建成一个面向东盟的区域性国际化城市。 1.1.1南宁市区域定位及城市规划（2006-2010年） ⑴城市性质定位：“面向东盟的区域性国际城市” 根据《南宁市城市近期建设规划（2006-2010年）》指出，南宁定位为：广西壮族自治区首府，西南地区交通枢纽，泛珠三角经济圈西部区域性中心城市，中国东盟自由贸易区的区域性国际化城市。 ⑵主导发展方向：向西、向东拓展，重点向南 重点发展东、南区域及东、南轴线，减轻中心城区的压力，至2010年末，中心城区人口规模将达到208万人，城市建设用地总规模约为208平方公里，人均用地为100平方米。中长期发展方向确定为“以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南”。 ⑶总体布局——“一主两副多中心” 近期建设突出?“一主两副多中心”的城市空间体系，采用“一轴两带”的空间发展模式，逐步形成沿东部、南部展开的布局形态。 1.1.2南宁市近期住房建设规划（2006-2010年） （1）建设规划目标 从建设节约型社会和节能型社会的角度出发，引导住房消费观念，重点发展满足居民自主性住房需求的中低价位、中小套型普通商品住房，保持房地产市场健康稳定发展。年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到70％以上。 （2）住房建设规划基本方针 将凤岭、五象、东沟岭、相思湖、北湖、那洪、沙井等地区作为新增住房建设重点发展的地区。规划期内，应重点对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排，为城市产业和经济的发展提供居住配套。新建住房供应结构比例采取“总量控制”和“项目平衡”相结合的原则，在满足套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积占年度新审批、新开工商品住房总面积比重70%以上的“总量控制”的前提下，可根据每个房地产开发项目的具体情况进行“项目平衡”，科学分类合理确定其住房结构比例。 继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。 （3）住房建设计划 住房建设年度计划（2006-2010年）单位：万平米 年度　商品住房政策性保障住房合计　普通商品住房其他商品住房经济适用住房廉租住房2006229.66116.71 100.00 1.50447.87 2007215.70 111.30 70.00 3.00400.00 2008158.75 98.0370.00 3.22330.00住房建设分区实施计划（2006-2007）单位：万平米 分区普通商品住房经济适用住房廉租住房兴宁区29.18 46.00 1.50 青秀区171.96 36.00 1.50 西乡塘区61.1562.00 ——江南区49.06 22.00 1.50良庆区69.23 　————邕宁区56.194.00 ——合计436.75 170.00 4.50南宁市近期将实施重点向南的发展策略，扩大城市规模，完善城市功能，集聚产业和人口，推进城市空间布局的南向延伸及功能重塑，加快南北钦防城市群一体化发展步伐，从而不断提高该城市群在区域经济循环中的综合竞争力。在住房建设方面，适应新的发展策略，青秀区未来开发仍占重要比例，但政府将在供应结构上采取一定的措施给予控制。 1.1.3南宁市经济发展态势分析 近年国内生产总值（GDP） ——近年来GDP增长趋势明显加快，进入高速发展期。 如图， 2000年以来南宁的经济一直都呈现稳步发展的趋势，2003年始进入一个高速发展期，近两年来，平均增长速度在10-15%。2006年，生产总值同比增长15.1%，增速比去年高1.7个百分点。 近年城镇人均可支配收入 如以上