大田县满田春商城开发建设项目可行性研究报告（全文修改）-05-12张.doc

目 录 第一章 总 论 3 一、项目名称与拟建地点 3 二、建设单位 3 三、项目建设单位基本情况 3 四、可行性报告编制单位 4 五、可行性报告编制依据 5 六、项目预期目标 5 七、主要技术指标 6 八、投资估算 7 九、结论及建议 7 第二章 项目背景和建设的必要性 9 一、大田县概况 9 （一）项目区概况 9 （二）县城社会经济发展规划 12 二、项目提出的背景 15 三、项目建设的必要性 19 （一）宏观形势分析 19 （二）项目区域分析 25 第三章 项目建设条件 28 一、区位与交通条件 28 二、自然条件 30 三、工程地质 31 四、城市及其设施配套条件 31 五、城区规划及政策支持 31 第四章 市场分析与预测 32 一、房地产市场宏观形势分析及预测 32 二、大田县房地产市场状况分析及预测 41 （一）市场背景 41 （二）2005-2009年大田县房地产市场状况 44 （三）项目的市场情况分析及预测 45 三、市场预测 46 第五章 项目规划设计方案 46 一、建筑设计方案说明 46 二、结构设计 48 三、给排水设计 51 四、电气设计 54 五、建筑节能设计 58 第六章 环境保护、节能和劳动安全 61 一、环境保护 61 （一）环境保护的基本原则和标准 61 （二）场址环境条件 62 二、节能 62 三、劳动安全 63 第七章 项目实施与招投标 64 一、组织机构 64 二、项目实施进度 65 第八章 项目营销方案 66 一、 营销方式 66 二、 营销计划 73 第九章 投资估算及资金筹措 74 一、投资估算 74 （一）估算依据 74 （二）投资估算 74 （三）估算结果 77 （四）项目资金筹措与使用计划 78 第十章 项目财务评价 79 第十一章 项目风险分析评价 80 第十二章 项目结论及建议 82 一、结论 82 二、存在的问题及建议 83 第一章 总 论 一、项目名称与拟建地点 项目名称：大田县满田春农贸市场改扩建项目 拟建地点：三明市大田县凤山中路12号 二、建设单位 投资单位：三明市正合房地产开发有限公司 法人代表：张诗建 三、项目建设单位基本情况 三明市正合房地产开发有限公司是中商投资公司独资打造，大田区域主要全资兴建并负责满田春综合农贸市场改建项目。中商投资公司专注于中小城市农贸市场标准化改造、商业地产开发的公司，是中小城市商业地产改造细分市场中的领头羊。自2005年以来，业务拓展到江西、安徽、福建三省6个城市，拥有6个项目公司。先后收购了上饶市银泰时尚广场、原上饶市百货大楼首层商铺、投资开发了江西乐平市吉利达商业广场（原西门农贸市场）、安徽池州市翠柏农贸市场、江西广丰商城（农贸市场加小商品市场）、福建大田县满田春市场、安徽涡阳县雉河楼市场改造项目。 三明市正合房地产开发有限公司本着“诚信为本，团结协作”的原则，以“为社会服务、求共同发展”为宗旨，以“踏踏实实做人，勤勤恳恳做事”为精神，力主领导行业潮流，打造“当地最好的市场”，通过对满田春农贸市场项目的实地调研、专业求证、思路创新、潜心经营，努力将满田春农贸市场、商场设计建设成当地商业建筑典范、城市名片。 四、可行性报告编制单位 编制主管单位：福建省建融工程咨询有限公司 资质等级：乙级 资质证书号：1032916003 发证机关：国家发展改革委员会 编制单位：福建省建融工程咨询有限公司三明分公司 五、可行性报告编制依据 《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国房地产管理法》 《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号） 《福建省人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（闽政办[2009]25号） 《大田县满田春市场改造项目地块基本情况》 《福建大田县满田春农贸市场改扩建建筑规划设计方案》 《大田县城市发展规划》 《房地产项目可行性研究指南》 《附县城建局城市配套费用征收标准》 福建省现行相关工程定额标准及对项目周边房地产实地调查情况 六、项目预期目标 改造后的新市场占地17011.48平方米，根据用地的形状分成南北两块。南面设计三层裙楼布置百货商场，主楼设计一栋小高层住宅，北面裙楼规划为三层农贸市场主楼也设计一栋小高层住宅，市场与百货商场通过联廊联通。该项目计划总投资2.3亿元，总建筑面积53457平方米：住宅建筑面积17881平方米，商业建筑面积33475平方米其中：农贸市场建筑面积6355平方米，百货商业建筑面积19993平方米，地下商业面积7127平方米。地下人防建筑面积2100平方米。改造后的农贸市场将严格按照商务部（商建字〔2009〕88号）文件，有关“双百市场工程”农贸市场建设标准来建设。并配备食品安全检测中心、安全监控