天上人间别墅旅游房地产项目开发策划案(可编辑).doc

天上人间别墅旅游房地产项目开发策划案 4 6 3 物业管理方案 4．1 物业管理的模式： 产权式酒店是旅游物业的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。将委托经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15-20年后取得产权。有方通常还可带来物业的增值效应。投资人拥每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者的第二居所或企事业单位的度假基地。一般年出租率大于%以上。与传统的酒店相比，酒店服务就更胜一筹。它能够为提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换、24小时送餐和一些商业服务等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局，客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，以及家居式的服务，既有了居家的私密性和生活氛围，又有了高档酒店的良好环境和专业服务。其最大的特点是要比传统的酒店更多家的味道，而且租价更合理。260000 4 项目开发总成本费用汇总及分摊表 项目或费用名称 投资金额 （元） 占开发总投资费用比例 Ⅰ 土地费用 1874900.00 25.91% Ⅱ 开发建筑成本 4181123.58 57.79% （一） （二） 三 四 工程前期费用 416777.00 5.76% 1．规划设计 50527.00 ―― 2．项目可行性研究 10000.00 ―― 3．地质勘探测绘 10000.00 ―― 4．设工现场“三通一平” 346250.00 ―― 建筑安装工程费 3358295.86 46.42% 基础设施费用 260000.00 3.59% 政府行政性收费（含质量监督、招标管理、预算费、施工许可费用、开发管理费、竣工图费、保险费等） 100000.00 ―― （五） 建筑备用金Ⅱ×1% 46050.73 ―― Ⅲ 开发期间费用 497221.46 6.87% （一） 管理费 Ⅰ+Ⅱ ×1.00% 44050.73 ―― 监理费用 Ⅰ+Ⅱ ×1.00% 44050.73 ―― （二） 财务费用 69120.00 0.96% 项目开发流动资金占用利息 5.76%,1.0年 69120.00 0.96% （三） 市场营销费用 340000.00 4.70% Ⅳ 营业税金及附加 681406.50 9.42% 项目开发总投资费用 7234651.54 100.00% 1．2 别墅平均每平方米开发成本：7234651.54/4542.71 1592.58元/平方米，不含土地费用，每平方米开发成本1179.86元/平方米。 别墅销售收入测算 2．1别墅销售单价的确定 本别墅群的开发在湖北省为首例国家级风景区旅游房地产开发项目，在销售目标区域没有竞争对手，也没有参考的楼盘定价，因此本别墅的售价确定，只能以成本导向定价为主，同时结合业主购买别墅后在付款期内的净收入情况确定销售价格。 通过以上分析可知，本别墅每平方米开发成本价格为1592.58元/平方米，现在全国房地产开发商成本利润率平均最低不低于30%，因此从开发商角度定价为1592.58/（1-30%） 2275.11元/平方米。业主购买别墅后每平方米别墅年总收益额为322.62 自住折算年收益+产权酒店经营年收益 元/平方米，以银行按揭利率5.508%为折现利率计算，则在20年按揭支付期内该收入现值为3960.49元/平方米，作为一项投资行为，业主必然希望收入的一部分作为投资回报，假设业主的期望回报率不低于预期收入的30%，则业主的投入成本不高于3960.49*（1-30%） 2772.34元/平方米。通过从开发商与业主两个角度分析可知，本别墅群出售的最低价不低于2275.11元/平方米，最高价不高于2772.34元/平方米。由于房地产的价格是由开发商的期望最低价格和业主购买的期望最高价格所确定的，因此本别墅群的平均售价应为两方最佳期望价格的平均值，即（2275.11+2772.34）/2 2523.73元/平方米），取整数平均售价为2500元/平方米。 2．2别墅销售收入的确定 本项目开发的最长周期不超过18个月，开发周期不是很长，由于边建设边销售，所以以季度为单位对本项目的建筑施工、销售、财务进行分段规划和管理。假设除了2005年外，其他时间段的建筑施工和销售进度都为匀速进行，则各时间段的建筑施工、销售价格和销售收入状况如下表：（单位：万元）37.42 2005年10月1日至12月31日 2006年元月1日至3月31日 2006年4月1日至6月31日 2006年7月1日至9月31日 2006年10月1日至12月31日 2007年元月1日至3月31日 开工面积（单位：平方米） 277．08 1