宁波青春驿站项目全程营销策划方案-113DOC.doc

致委托方： 承蒙贵公司信任与厚爱，寅源房地产咨询公司荣幸地承接了“青春驿站”项目的全程策划任务。依据双方于2006年5月8日签署的“项目策划咨询服务合同”，现提交本策划报告，供贵公司在项目整体筹划与执行时参考。 本报告是我公司依据合同的具体内容和工作要求，在与贵方多次深入探讨、论证和共同研究基础上，针对项目全程策划工作需要进行了专题市场调研，对项目开发环境、目标市场、项目本身特征等进行了深入、细致的分析和预测，并在融入了项目专案组人员的长期策划实践经验基础上编制完成的。 通过对项目区位、开发成本和消费市场的分析，我们认为，只要投资商能很好地针对市场进行项目策划、规划设计、建设、营销策划并执行，本项目应可在区域住宅市场中独树一帜房地产 2006年月目 录一 项目市场…………………………………………………………………………………4 一、项目宏观经济环境………………………………………………………………………………4 二、区域经济现状调研………………………………………………………………………………16 三、区域市场环境调研………………………………………………………………………………19 第二 项目………………………………………………………………………………………20 一、项目概况…………………………………………………………………………………………20 二、项目环境分析……………………………………………………………………………………21 三、项目SWOT分析 …………………………………………………………………………………21 四、项目竞争分析……………………………………………………………………………………23 五、项目经济分析……………………………………………………………………………………24 第三 项目定位…………………………………………………………………………………项目总体定位决策……………………………………………………………………………………………………………………………………………………27 三、项目主题形象定位决策…………………………………………………………………………项目目标客源定位决策…………………………………………………………………………项目价格定位决策…………………………………………………………………………四 项目规划设计建议……………………………………………………………………………36 一、项目建议…………………………………………………………………………项目建筑风格…………………………………………………………………………38 三、项目建筑立面设计建议…………………………………………………………………………38 四、项目建筑功能…………………………………………………………………………39 五、项目户型建议…………………………………………………………………………项目建议……………………………………………………………………………………………………………………………………………………48 八、项目材料设备选择建议…………………………………………………………………………48 九、项目会所功能设计建议…………………………………………………………………………49 十、项目物业智能化管理建议………………………………………………………………………50 十一、项目物业管理服务建议………………………………………………………………………51 第五…………………………………………………………………………………51 一、项目视觉形象策划………………………………………………………………………………51 二、项目营销推广策划………………………………………………………………………………58 三、项目服务营销策划………………………………………………………………………………78 第六部分 项目销售执行…………………………………………………………………………………79 一、销售团队建设体系………………………………………………………………………………79 二、销售管理制度体系………………………………………………………………………………85 三、销售流程建设体系………………………………………………………………………………93 四、销售控制建设体系………………………………………………………………………………100 五、销售危机建设体系………………………………………………………………………………104 六、销售资料建设体系…………………………………………………………