尚居滇池龙岸物业发展建议68p.ppt

尚居地产五甲塘地块定位及物业发展简案 第一部分 市场及项目定位篇 第二部分 项目规划及物业发展建议 昆明别墅经历了10余年，开发楼盘近50-60个，无论是开发规模、开发水平看，在全国高端物业中品牌项目却是空白。 市场特征：重区域、弱配套；重功能、弱服务；重营销、弱产品。 市场一直处于饥渴式的供不应求中：量少——主城区别墅供给存量屈指可数，价高——稀缺导致上涨，项目自定价格标杠，但多数却是价高质不高。 潜在项目众多，且开发不确定，弱化了本项目的唯一性和周边资源的独享性； 第二部分 启动区建议 一、经济性分析前提 ◆开发商提供资料： 1.建设净用地面积937.848亩； 2.用地性质：居住用地；用地控制指标：容积率=1.0,建筑密度30%,绿地率=45%; 3.建筑高度：=12米；建筑为坡屋顶形式； 4.公共设施配套：9班幼儿园两个；24班小学一个； 5.建筑配比：90平方以下建筑占住宅体量50%； 6.土地总价9.2522亿元；平均每亩地价98.65万元/亩； 7.五星级酒店：占地面积60亩。总建筑面积42920平方米；建筑密度29.81%；容积率1.07； ◆物业类型及销售价格（参考策划物业定位） 1.住宅的物业类型：独栋、双拼、联排、叠加、4层洋房； 2.商业：配套商业；地上建筑总体量5%； 3.公建及配套：按物业类型及体量进行配比； 4.学校及幼儿园：参考昆明市规划管理技术规定,2所9班幼儿园、1所24班小学，总建筑面积9450平方米；总用地面积19980平方米；建筑密度15.77%；容积率0.47； 5.车位数量参考昆明市相关规定按1户至少一车位考虑； 6.物业销售价格：独栋别墅2.1万元/平方米；双拼别墅1.8万元/平方米；联排别墅1.5万元/平方米；叠加别墅1.3万元/平方米；洋房0.9万元/平方米；商业1.5万元/平方米；车位8万元/个； 7.住宅、商业、车位物业100%售卖； 8.酒店持有； 9.本项目的住宅用地参考指标： 经济分析测算 ◆其他说明 1.分析方法：假设开发法；静态分析方法； 2.本经济性分析采用的指标不包含地上赠送面积； 3.本次经济性分析仅对项目的总地块做经济技术性分析，没考虑分地块分期开发时对技术经济指标的影响及怎样利用预售资金做项目的滚动开发； 4.参考宗地图，没有考虑地块自身的改造费用； 5. 由于本项目目前处于投标阶段，在销售价格定价时没有考虑增值税清算对利润的影响；（通过我司对增值税清算的研究，增值税清算对利润收益有影响，销售价格高，不一定利润收益高，怎样制定销售价格，合理避税，非常重要） 6. 结合营策划定位对投资成本的考虑：本项目的住宅每平方米造价由高到低为：独栋、双拼、联排、叠加、洋房；进入施工图设计阶段后，建议根据策划定位做好限额设计； 7.考虑了酒店（精装修）、小学/幼儿园、公建配套设施的建设费用； 8.税金仅考虑营业税及附加； 9.经济性分析的思路： 建立经济性分析前提 最佳收益的容积率 快速回款的容积率 销售周期较短的容积率 确定容积率范围 修正不同容积率的物业配比 二、最佳收益的容积率 ◆在满足项目用地控制指标及配套面积基础上，并满足收益最大化的物业配比时，不同容积率的投资回报率、利税金额、单位面积收益； ◆可见，随着容积率的上升，在容积率为0.6时，项目的利税金额、投资回报率、单位收益均为最好；在容积率0.6后，项目的各项指标又呈逐步下滑的趋势； ◆容积率为1.0时，建筑密度已超过规划技术要求30%，项目的容积率指标较难超过1.0； ◆从经济收益的角度，建议选择0.6~0.9之间的容积率； 三、快速回款的容积率 ◆由于资料有限，我司考虑的满足预售资格时的前期资金支出，为土地价款已100%支出，其他支出已达到昆明市预售商品房的资金25%的投入要求； ◆在经济效益最大化时，如何利用较少的自有资金完成项目的滚动开发，减少资金回收风险,最大可能的利用预售房款；通过对昆明市场每年不同物业的销售体量分析、并结合项目的具体情况，当容积率0.7~1.0时，销售速度较快产品的销售收入大于等于项目的前期资金需求，有利于项目有效利用预售房款、减少自有资金投入； ◆从财务的角度，建议容积率0.7~1.0; 四、销售周期较短的容积率 ◆该物业配比为，在满足项目用地指标、配套面积基础上，通过对不同容积率时的各种物业组合进行筛选，最终选取了以下投资收益最好的物业组合配比； ◆结合我司统计的2009昆明市不同物业形态交易面积，假定在未来的每年，该项目市场占有率为昆明市场容量的20%；可见，容积率0.7~0.8时，能达到项目销售周期较短的要求； ◆从销售的角度，建议选择0.7~0.8的容积率； 五、修正不同容积率的物业配比 ◆结合策划定位对项目物业组合的要求：独栋