安徽界首城东地块物业定位报告47P.ppt

特色商业街/社区型商业 设计，单层面积30-50㎡为主，一般不超过100㎡，丰富和完善特色商业街的业态组合。由商业街区组成，1-2层结构的街铺，与住宅布局融合，局部5.6米的挑高LOFT形态，面积控制在80平米 主力店 置于新旭路旁，地上3层结构，2000-3000㎡，以卖场或专营店的形式，通过品牌效应和经营来拉动整个街区的人流，提升商业价值。 商业产品 卖场、专营店 主力店 1—3层可引进卖场、超市，二层可以整体销售 挑高 1-2层铺 1层铺 商业街区由1-2层、挑高街铺组成 设广场与特 色商业街联动 Ⅰ 资源整合，充分挖掘商业、商务价值 Ⅱ Ⅲ 社区功能转换，创新规划，实现商业与住宅互相带动 营销手段高举高打，高形象发力 Ⅰ 通过规划主题化社区形成与周边项目的差异化定位，避开直接的价格竞争。 Ⅱ 高物业附加值赠送，创新产品的精细化打造，依靠细节取胜 宏观市场背景分析 区域商业市场机会挖掘 区域住宅细分市场分析 整体发展战略与项目定位 项目开发建议 项目属性与客户目标要求 1. 利用景观、教育、医院资源来弱化客户心理抗性。 2.充分利用区域内周边项目积聚效应，让项目融入大环境中，扩大客户认可度。 1.通过项目外在形象及产品力的打造，提升项目核心竞争力。 1.未来住宅供应量加大，竞争渐趋激烈； 2.周边楼盘集中，竞争激烈 3、宏观政策对客户造成的观望心理影响。 减小劣势，避免威胁 发挥优势，转化威胁 威胁 Threaten 1.强化项目区域未来价值及景观资源，消除消费者的心理障碍； 2、放大项目局部优势，吸引全城客户 3、利用商业业态的丰富性来增加项目周边的人气 1.利用区域价值，有效整合周边资源，提升项目的竞争力与销售速度； 2.演绎全新的现代生活理念，营造未来生活的场景，引领界首品质消费者居住风潮。 1. 地理位置优越，处在市场主发展方向，未来发展空间巨大 2.宏观调控限购限贷政策带来的本地客户回流。 3、项目商业规划的前瞻性 利用机会，克服劣势 发挥优势，抢占机会 机会 Opportunity 1、目前项目周边生活配套较为缺乏，人流、车流量少 2、本项目体量较小 1、项目处于东旭路和城市主干道人民路交叉口，交通便利 2、项目西临医院、生活便利；南邻城市景观河，自然资源丰富；东临市一中，教育资源优越。 劣势 Weak 优势 Strength SWOT 项目SWOT分析： “界首城东地块” 物业定位报告 委托客户：有限公司 顾问机构：合肥道吉地产顾问 项目思考 1、地块区位怎么样 2、项目要开发的业态是什么 3、如何开发实现项目利润最大化 景观：出是天然、入看花园 客群：界首市住宅是个封闭的市场，客户以刚需为主 宏观市场背景分析 区域商业市场机会挖掘 区域住宅细分市场分析 整体发展战略与项目定位 项目开发建议 项目属性与客户目标要求 * 界首市是安徽西北大门，面向以上海为中心的华东经济圈，背靠中原腹地 ，贸易兴旺，有“小上海”之美誉 属性界定 全国现象 城市定位 界首市是安徽西北大门，位于京九经济带和欧亚大陆桥经济带交汇处，面向以上海为中心的华东经济圈，背靠中原腹地，是东西进出的重要门户，界首由于特殊的地理优势，未受日军侵犯，上海、南京等城市商人纷纷迁往界首，一度人口剧增，商贾云集，贸易兴旺，有“小上海”之美誉。 界首市水、陆交通便利，境内公路宽阔平直，多条国道、省道、高速穿境而过，水路由泉河汇入沙颍河后汇入淮河，可常年通航1500吨级拖船。 目前处于由老城向新城发展阶段、城市规划中将实现三足鼎立 界首目前的发展主要是老城向新城发展阶段，呈现更新式发展态势； 以重点项目的开发带动城市的建成更新，城市发展重心在向东、向北发展。 东城居住示范区：有机整合地区生态景观及商业资源，营造融合居住、商业、娱乐、休闲等复合功能、充满活力的创新型居住示范区，打造东部新区样本地段。 “十二五”期间，界首的发展方向依托现状，重点向东、向北发展， 规划城市结构为“1带3区”，“1带”指颍河景观带，“3区”指城北区、中心区和颍南区。在用地形态上呈“一河两片”的用地形态。 属性界定 全国现象 未来规划 老城区 城东规划 属性界定 全国现象 项目区位 项目位于城东区域，紧邻医院，市一中，拥有界河丰富的 景观资源 项目位置： 项目位于界首市 城东新区，南邻人民路，东临东旭路，北邻民权路，西邻医院 项目紧邻医院，拥有界河丰富的景观资源未来区域将是集居住、购物、娱乐、休闲为一体的复合功能 本地块 项目位于人民路与东旭路交口，项目临近医院和一中，但区域内生活配套体系较为缺乏 属性界定 全国现象 配套体系 商业配套 远离县城商业中心 项目离县城商业中心较远，骑车需29分钟左右，县城的商业主要集中在人们路和中原路，以超市、服装