天府长城物业管理方案（丽日清风）.doc

天府长城一期物业管理方案 编制：深圳市长城物业管理股份有限公司成都分公司 编制日期：2004年5月12日 目 录 第一部分 提高物业管理水平的整体设想和策划 03 第二部分 管理处管理模式、工作计划和物资装备 12 第三部分 管理人员的配备、培训、管理 21 第四部分 财务管理及经费收支测算 31 第五部分 日常管理 35 第六部分 物业维修养护计划和实施 54 第七部分 社区文化建设 57 第一部分 提高物业管理水平的整体设想与策划 第一章 项目调研 【“天府长城”是一个集居住、商业、教育、卫生、康体、文化等于一体的超大型复合地产项目。项目总占地1600余亩，居住用地1000余亩，拟开发面积近70万平方米；其中，居住面积50余万平方米，商业面积约10万平米（其中，有4万余平方米的开放式休闲商业街）、公建面积约10万平米；规划户数4000户，1.2万余居住人口；计划投资15亿，分5期连续滚动开发，开发周期约5年。由深圳市长城地产（集团）股份有限公司和四川华神（集团）股份有限公司两家上市企业共同投资开发。本项目是属于“天府长城”一期】 一、住宅部分： 经济技术指标：规划建设净用地39861.09㎡，规划总建筑面积74659.66㎡，总户数433户，建筑密度26.1％，绿化率31.28％，机动车位268个，非机动车位452个。 环境规划：采用“一心、三轴、七组团”布局：“一心”——即位于居住区中心的半椭圆形广场，是小区的标志性中心景观和小区居民的主要室外活动场所。“三轴”——即以小区三个人行出口到中心半椭圆形广场所形成的三条小区道路。“七组团”——即七个院落空间。建筑形态为全多层6+1低密度异型框架住宅，拥有36种经典户型，并以120—140平方米为主力户型。 交通组织：居住园区设三个出入口，各出入口均可直到中心景观，并全面实现人车分流。机动车由商业街一侧规划道路车行入口直接进入半地下车库，并由东侧建筑底部架空层单向出入，保证了园区的环境品质；自行车库设于出入口处的底层架空层或半地下室，可保证停放的方便性和园区的规整性。园区道路设计同时亦充分考虑无障碍设计。 智能化配置：“天府长城”配置了小区公共安全防范系统、信息通信系统、家居智能化系统、建筑设备监控系统等为业主生活品质提供了保障。 二、商业街部分： 规划建设净用地22643.98㎡，规划总建筑面积30428.05㎡，建筑密度44.78％，绿化率27.2％。 第二章 管理目标－－构建“温馨社区” 根据深长城人民南延线项目市场调查研究报告显示：天府长城一期购房总体中文化程度为本科\大专的分别占29%和26%，高中/中专以上的占79.5%，业主文化素质相对较高，具有理智、重情、易接受新事物的特征。开展物业管理工作，就必须高度重视他们的情感需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。 小区的环境规划也强调人与自然、人与人之间的和谐，所以我们拟构建的“温馨社区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居工作理念与现代生活方式高度共融。 文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与小区成员之间的正常沟通，激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用部分物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们的设想是： 一、倡导“全员参与”的管理文化： 在管理处内部我们强调职员在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内，我们推崇“为客户节约每一分，让客户满意多一分”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。此外，我们还将借鉴行业内的成功经验，实施“管理报告制度”，如实向客户报告综合管理服务费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重客户权益。 二、推广“平等互动”的服务文化 服务连着客户和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。 建立这种认识能使职员真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足客户期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑