大邑锦天新城项目定位沟通方案140p.ppt

* 占地面积：136.8亩 容积率：2.0 总建筑面积：23万㎡ 总开发投资成本：约6.53亿元 总产出：9.36亿元 税前利润率：30% 税后利润率：28% 净利润：约2.65亿 投资分析 投入/产出 类别 项目 面积(㎡) 单价(元/㎡) 总价 成本投入 土地成本 二类住宅用地 136.8亩 1600000/亩 218,880,000 设计费 　 　 2% 4,377,600 勘察费 　 　 1% 2,188,800 监理费 　 　 1% 2,188,800 前期总费用 　 　 　 227,635,200 建安费用 住宅 160000 1600 256,000,000 商业 20000 1400 28,000,000 地下 50000 2200 110,000,000 不可预见费用 　 　 3% 11,820,000 工程建设费用 　 　 　 405,820,000 直接成本 　 　 　 633,455,200 管理费用 　 　 3% 19,003,656 财务费用 　 　 7.47% 1,419,573 营销费用 　 　 3% 42,587 间接成本 　 　 　 20,465,816 总开发投资成本 　 　 　 653,921,016 产值 销售金额 住宅 3300 160000 528,000,000 商业 20000 20000 400,000,000 车位 50000 160 8,000,000 销售收入 　 　 　 936,000,000 利润产出 税前利润 　 　 　 282,078,984 增值税额 　 　 　 1.05 增值税 　 50% 　 14,103,949 企业所得税 　 25% 　 7,051,975 税后利润 　 　 　 260,923,060 税前利润率 　 　 　 30% 税后利润率 　 　 　 28% 　 净利润 　 　 　 264,528,373 第六章 项目服务计划 PART-1 项目商业服务计划 PART-2 项目营销服务计划 开业营运 招商 规划设计 发展策划 可行性分析 前期开发规划 投融资建议 市场研究 商业策划 商业规划 商业策略 招商策划 招商组织 招商代理 招商推广 前期运营 筹备开业 资产委托管理 营运服务管理 物业服务管理 PART-1 项目商业服务计划 ◇第一阶段：商业策研阶段 该阶段的主要工作在于就项目的整体商业规划、市场定位以及业态布局、商户组合等方面进行策划及规划，是项目开发定位的重要阶段和招商执行工作的前续阶段。 ◇第二阶段：前期招商阶段 该阶段的主要工作内容在于运用九同地产丰富的后期经营管理经验，从项目的商业运营需求和物业管理需求两个角度为项目的开发工作提供招商建议。 ◇第三阶段：招商执行阶段 从招商队伍架构、管理体系、招商文件的拟定、招商推广工作的开展等多个方面着手，进入全面招商阶段。 全程招商服务分期 PART-1 项目商业服务计划 商业策研阶段服务内容 ◇市场研究 市场研究工作是项目准确定位和策划的依据，在项目的策划工作中具有着重要的参考和依据作用，该阶段的主要内容为： 1、大邑地区宏观经济研究； 2、城市发展规划研究； 3、城市交通与城市发展研究； 4、城市商业发展概况研究； 5、大邑地区商圈商业发展解析； 6、消费者定量调研（300个样本）； 7、租户访谈（20个样本）； PART-1 项目商业服务计划 ◇商业策划 商业策划是根据项目的市场研究工作，，重点挖掘和发现项目的优劣势、发展机会及风险，并通过合理评估、有效策划实现项目在整体市场定位、商业布局以及租户组合方面的市场领先性和可实现性，其主要的工作内容包括： 1、项目市场定位（包括类型定位、档次定位、目标消费群体定位、商业主题定位、运营方式定位等内容） 2、业态布局（包括项目的业态分类及定位，业态组合及布局） 3、租户组合（拟定项目的租户组合及布局规划建议） ◇商业策略 商业策略是根据项目的市场定位所框定的战略体系进行的项目招商运营战术体系制定工作。其主要工作内容为根据项目的市场定位以及整体规划，提出本项目的主要商业执行及策略。 1、租金评估（包括项目的市场价值评估以及租金建议） 2、租金收入测算（项目开业十年期租金收入测算） 3、招商租金报价体系 4、招商政策及策略方案 PART-1 项目商业服务计划 ◇报告分期及主要内容 合同签署 并生效日 市场调研报告 15 30 45 60 商业策划报告 商业策略报告 PART-1 项目商业服务计划 ◇招商筹备工作 招商筹备工作是指在招商工作开展前期就项目的招商管理体系和执行工作所展开的筹备工作，该阶段的主要工作日容为： 1、招商队伍构架及组建建议 2、招商