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泗洪房地产市场分析报告 南京元坤 2013年6月 目 录 第一篇 泗洪概况 ………………………………………03页 第二篇 泗洪房地产发展现状……………………………07页 第三篇 城市整体规划 …………………………………10页 第四篇 市场分析 ………………………………………13页 第一篇 泗洪概况 一、区位泗洪——苏北平原、名酒之都 泗洪县位于西北部，东临，西与安徽省接壤，北与、为邻，南隔与安徽省相望，总面积2731平方公里，拥有耕地206万亩，河湖水面166万亩，辖23个乡镇，总人口102万，县人民政府驻地。 泗洪地处、两大都市圈的交汇地带，受长三角经济区和沿海经济带辐射，是中国名酒之乡、中国螃蟹之乡、中国旅游之乡、全国粮食生产先进县、中国水产百强县、平原绿化先进县、和中国最佳目的地。 二、人文泗洪—历史悠久、风俗众多 泗洪历史悠久，可追溯到上古唐虞时代的五帝之一少昊帝。地方方言属北方方言中的江淮方言区，是地方戏曲泗州戏的流行区。民间艺术繁荣，旱船、高跷、花挑、跑驴、舞龙、舞狮等艺术形式为群众喜闻乐见；长期以来形成的岁时、礼仪风俗众多。泗洪是名酒之乡，双沟、分金亭、双洋等系列白酒久负盛名，酒文化底蕴尤为深厚，酒礼、酒俗、酒规、酒令极为繁杂。 三、经济泗洪—农业为本、工商薄弱 　　 　　 图2:2012年全县三次产业结构比 　 图4：2007年-2012年城镇居民人均可支配收入及增幅 洪房地产 一、现状 据泗洪县工商局统计数字显示，目前全县累计登记注册房地产开发企业129户，累计注册资本达20亿元。目前在登记系统中的其他房地产行业累计达 58户，累计注册资本3903万元，从业人员达870人。由房地产行业衍生出来的其他房地产行业，包括物业管理、中介服务、其他房地产业。其中物业管理47家、注册资本3220万元，从业人员达793人，雇用工人达647人；中介服务7家，注册资本533万元，从业人员达50人，雇用工人达13人；其他房地产4家，注册资本150万元，从业人员达27人，雇用工人达49人。另据住建局房产处调研显示，泗洪目前有146家开发企业（包含在外地注册的），开发足迹遍布在宿迁、连云港、淮安、盱眙、赣榆、盐城、徐州等苏北地区以及河南、山东、安徽、云南、宁夏等省份和地区。 据业内人士透露，泗洪有50至60亿元人民币的的民间借贷资金被泗洪开发商带到外地开发。 泗洪房地产业发展面临的困境首先是资金。据调研，目前泗洪县房地产业的资金大部分来源于民间借贷，余下来源于银行借贷和自筹资金。 ①银行借贷 目前，房地产业从银行办理借贷包括抵押贷款——拿在建工程作为下一个工程的抵押，以及项目贷款两项。据了解，银行贷款比例，为开发商所需资金的20%左右。全国范围内的政策调控和金融政策调控，导致在银行借贷资金的争取上，房地产企业在外地和泗洪所受的处境差不多。 ②民间借贷 不管是在泗洪，还是在外地，泗洪房地产开发企业的资金来源均以民间借贷为主。民间借贷占开发商所需资金的80%左右。民间借贷包括定金、借贷等。定金会变成首付转给出资人。而借贷，即从民间融资，是指在房地产盈利的同时返还给出借人相应的利息。则需支付出借人3分至6分的月利息，据悉，有的房地产开发企业在急需资金的情况下，利息提高到1毛利以上，这对借贷双方均有很大风险。其次是专业人才缺乏限制了产业的进一步发展 泗洪房地产开发企业所用人员构成为，泗洪人和外地人，基本上是1:1。其中财务、管理等重点岗位由泗洪开发商内部人（或泗洪人）担任，非重要职位由外地人担任。 据接受调研的房地产开发企业负责人介绍，目前泗洪房地产开发企业不缺人力，缺的是人才。包括技术、高级管理等专业人才，这个问题是泗洪房地产开发商普遍遭遇的窘境。 由于专业人才缺乏，会对开发商的先期开发风险调查、规划设计创新、产业资金预算、工程监督、人员管理等方面造成不同程度影响。 解决问题的对策 构建桥梁金融与泗洪房地产开发企业见面会：搭建房地产业与金融业的资金支持渠道，推出金融与地产见面会，促使双方的合作与共赢。建筑与地产业洽谈会：邀请南通、盐城及本地的建筑商与泗洪房地产开发商见面洽谈，共享利益风险、共享管理与技术、共享资金与成果。 搭建平台成立房地产业协会：以团队的面貌共建泗洪房地产，给泗洪房地产开发企业一个家的支持，一个家的归属感，一个家的荣誉感；推出房地产业专业期刊：邀请国内外房地产行业专家与专业人士共同探讨泗洪房地产开发企业发展的理论支持与现实实践，成功人士的经验之谈等。创办地产业网站：提供信息、技术、资金等支持的渠道。（以上做法，泗洪已部分实