房地产业--圣得时代广场策划项目(DOC ).doc

■■■■圣得时代广场策划项目■■■■????前?言……………………………………………………………2一.项目概况………………………………………………………3.技术指标………………………………………………………4.主题概念………………………………………………………4.市场定位………………………………………………………6.目标市场………………………………………………………6.目标客户的描述………………………………………………8.对新余市房地产广告的调研………………………………?11.关于广告的创意表现………………………………………?12.媒介组合策略………………………………………………?15.媒体调查及选择……………………………………………?17.执行计划…………………………………………………?2020二、形象品牌推广………………………………………………?21三、首期(正式认购)促销方案……………………………………2832五、二期促销方案………………………………………………?36六、持续期促销方案………………………………………………36十二.全案工作流程表…………………………………………?36.初步广告预算……………………………………………?37 圣德时代广场项目策划组前期介入，全程参与，认为地产开发，策划应先行的原则，在本地块招标、拆迁、报建的同时进行市场调查与概念采购及理论研究，明确目标市场、确定概念产品定位、概念产品类型、思想理念及实操方案，在两个循环的工作时段完成项目的整体定位报告、首期开发模式报告、项目整体规划及建筑设计要点报告、项目驱动主题定位报告、项目营销要点提交等一系列工作汇集并向开发商提交全案流程策划报告书。现阶段，开发商已安排实际投资，基本明确了开发日程安排，鉴于此，项目策划组策划内容将更具有实操性，同时明确全案流程的日程安排。目前是本案的广告投入期，一直到项目的胜利收尾，广告将穿插于项目的每个阶段“天使在细节中，魔鬼在细节中”广告的得失成败无疑关系到本案的整体策划。圣德时代广场将要打造新余市房地产界的一个亮点，也力求建成新余市标志性建筑。诚然，从产品先天条件及后天赋予价值的过程结果，这是一个地利天和的好项目，好项目就应该会表演，好项目就应该知道怎样被外界认可，让外界接受，让天使轻舞于每个环节。根据广告法则某一条阐释，以最直观，最独特且熟悉，最适合项目定位，最小成本用最行之有效的方法让个案获得利润的最大化。说得有理，做得出就不是说出来的，要做的这个过程在诸多因素中对目标市场的准确拿捏，对新余市房地产市场现状，消费水平，政策过渡，甚至于人文地理，风俗习性等都要有良好的把握和应用。在此基础上，在明确工作责任和风险的前提下本案策划组将在把握信息，理论研究中进行本案的整合推广，将天使进行到底！一.?项目概况3023号、3024号宗地（附图），初始用途为仓库用地，现为新余市农贸市场用地，两宗地合二为一总体规划（工地形状详见附图）,地处新余市商贸中心老城区黄金地段---火车站广场前，胜利路口与站前路交汇处。人流量大，位置甚佳，环境条件比较理想。步行街规划上，以商带住。步行街主体为两层建筑；一楼临街设计为商铺，街面拟采用高档花岗岩板铺设建成高品位的休闲购物步行街，店铺经营品牌专业商品；整个二楼及连接综合楼的二楼为大型的连锁购物广场；步行街主入口处为两栋小高层建筑，连接步行街住宅区，三层以上为居住物业。步行街及住宅立面造型新颖，运用现代感觉强烈的材料及色彩，景观绿化渗透步行街每一处，共同营造一个集休闲、购物、娱乐、居住为一体的大型社区。根据市政的规划文件及关于本项目的一些规划意见，本项目预期开发建造成新余市首家现代化豪华靓丽的商业步行街，集观光、休闲、购物集贸等多功能于一体，未来新余市新生代中央商务区“CBD”的唯一彰显。该项目的建成，将会为美丽妖娆的新余市再添一道靓丽的风景线。?※广告（前期投放）预热期※广告集中（内部认购）升温期※广告（开盘）集中引爆期※广告余热持续期二.?技术指标23.67亩，合15870平方米。各类经济技术指标如下：15874.72㎡28215㎡12948㎡6474㎡41163㎡4357㎡40.7%容积率：?2.59绿化率：?38%三.?主题概念结合新余市房地产物业市场的基本走势以及本项目地块的得天地理优势、良好的商业氛围及其远期的规划条件，对该项目予以综合考察，具体分析对待，最终“圣德时代广场”项目策划组决定以如下个案形态入市。?景观休憩、双‘C’大空间、集商大都会（双C指CBD、CLD）从金碧辉煌的商场到宁静闲怡的家、我的圣德时代广场城市核心商圈、财富经典演绎纵横渝洲、领导生活创造新时代财富神