苏州东宝花园推广方案.pptVIP

东宝花园 项目类型 别墅、商铺 项目定位 结合本案的特殊性，眼光长远、放缓速度、一切以市场为导向，必须进行系统性营销、营造地标概念进行推广 一切以市场为导向，一期商铺的开发关键是： 1.市场 2.业态定位 3.招商 我们所需要的商圈是在一定辐射范围中具有影响力的，而不是另类的；它应该是在一定时间后带动周边同类产品，共同吸引消费者的 本地居民对的业态需求是有限的，因为每一客户群都有特定的消费特征。考虑到前期所推出的商铺体量大，对于经营者来说更加要做到足够吸引潜在客户，否则对后期开发的影响不可预期 对业态的规划设计，选择本地的商场、超市、专业市场、批发市场、餐饮等，做初步的市场定位和商业功能建议； 在了解当地主流规模、消费产品、当地客流量、交通、外迁人员等几个方面，分析它们现状及结构特点； 了解当地经济发展、消费、产业结构、竞争项目的实际情况的出其产业活动、商业特征 从周边业种的变化动向，消费群体、大型主力点的动向等，结合招商，做细致商业功能划分 当地现有的结构产业，不足以支撑商铺体量，做业态设计前，必须系统性周边城镇综合性分析，做到市场价值最大化，并且实现社会效应的最大化 宏观商业地产 苏州商业地产以成熟的古城区板块、新区板块、园区中央板块、湖东板块、湖西板块、相城区板块、社区的商业配套形成一个多元化格局。 随着2002年苏州经济的快速发展，2003年苏州商业地产进入了成长发展期；2004年商业地产以强势姿态对待旺盛的写字楼、商铺需求。 2005年的商业地产是富有影响力的多元化专业的组合。 从业态分，比较多样性的，沿街商铺、社区商铺、中小型综合商场、酒店式公寓、写字楼等，其中最为流行的仍然是商铺。 今年，富有现代典雅气质的园区湖滨商业推上了苏州旅游城市的新地标；而新区的商业地产也蓬勃发展，并占领写字楼的部分市场。 古城区则以“新城”发展创造与周边的工业园相结合的城市一些居住、娱乐休闲等配套，另外一个具有苏州吴文化特色的商业圈更为繁荣，古城区的商业地产不但加速了经济增长而且展示了地域文化特色，提升了苏州传统文化品位。 相城区板块商业发展相对缓慢，向来速度慢、体量大；相关统计表明，到2005年10月止，相城区现在售总面积约80679平方米，据相关部门表示，还有部分商业项目因各种原因没有加入统计数据中。 项目品牌 树立太平镇名片的新形象； 对商业街业态定位的经营策划，以招商形式来引进部分品牌商家来投资 ； 充分挖掘当地、周边的潜在优势； 明确当地的先导产业与支柱产业； 确定太平镇在相城以及苏州周边地区的地位； 一个富有热情、敬业、专业的销售团队 调动周边地区的宣传资源，大造声势，让项目大幅增值。 动态竞争分析 相城区近年来受大市影响，房地产开发态势迅猛，供应量大、现在销648套，面积约达80679平方米； 由于很多项目是商住类型，住宅需求量大，一些开发商对未来商业地产的供应量，特别是业态规划和设计没有意识，主销售去化率速度却十分缓慢。 对于商住项目的规划、开发时间等对于投资 客来讲都会非常慎重的考虑；投资的商铺将来如何去经营、如何支撑租赁。 相城区所开发住宅的入住率相当低，所以更应该对商住项目中对商业区的规划结构特点、同区域项目的竞争分析，作出专业的业态规模、设计。 以招商形式为，引进部分品牌商家来本案投资 适当的借用目前园区正火热的某项目招商班子，把产品定位好，再到温州打广告引抄家，故造声势，引当地及苏州投资客入局。等商业招商达到一定的成效后，前期住宅市场调研定位也应基本落定，抓住卖点，工程进度跟上，借势推广，迅速达到回笼资金目的 预期推广销售节奏 : 第一阶段：商业招商推广三个月（前期）主要是靠户外广告及报纸广告。如：（罗马旗、围墙、高炮、） 第二阶段：商业预售推广一个月， (主要是靠报纸媒介)。 第三阶段：住宅包装推广二个月。 第四阶段：住宅预售推广一个月。 第五阶段：综合推广。 预期推广销售效果 : 前三个月是聚集人气 ,到快接近预售一个月左右,加大宣传力度,商铺预期销售价格在3800-4500元/平方之间,(纯一楼建筑).根据以上思路走预期开盘销售商铺在30%左右,若西边2幢大楼能出售预计可以买到6500万之7000万左右