英德维多利广场项目沟通稿.pptVIP

西侧紧邻城市传统商业街道——和平路，商业氛围浓厚； 北侧为富强路，一街之隔有体育长、龙山公园等配套，同时能通达龙山庄、凤凰新城等高端项目； 东侧为北江二号路，能通达至龙山庄、英德大酒店、星海家园； 营销战略——通过主力商家的招商，带动项目业态组合的优化，形式对周边的有力辐射，从而树立项目形象 业态选择原则： 兼顾项目特性及形象 选择能够匹配项目商业定位的业态； 兼顾销售所需的投资收益 选择能够承担高租金的业态。 销售模式选择原则 增强项目吸引力，能够为项目带来溢价 根据不同的产品和阶段采用不同的售卖方式 考虑开发商承担的各种风险 1、 2、 3、 4、 考虑产品特征和投资客户的接受状况 销售模式 * 根据4种经常使用的销售方式分析，本项目适合采用直接销售和返租混合销售方式 直接销售 优势：减少发展商的财务税收问题，适宜物业价值高的 让客户理解直观 劣势：对商业价值高的易实现，不适宜内街及二楼以上的 增加客户对价格的敏感度 返租销售 优势：适用所有商铺 吸引投资客户， 可以增加客户的信心 劣势：增加财务手续 要求发展商有较高的招商经验，同时也增加了风险 返租+回购 优势：可以完全增加投资客户的信心 适用完全的融资行为 劣势：增加发展商的风险 经营后比较被动 带租约销售 优势：实际租约可以增强投资客户的信心 劣势：增加开发商难度，即是否可以在销售前招到长期稳定且适合业态定位的商家 常见的商铺销售模式： 销售模式 根据一期推售产品物业状况，对临街部分采用直接销售，对高层铺、负层铺部分采用返租销售 本期 产品 难点：负层、高层的商铺及内铺 易销：临街商铺 投资者 心理 心理状况：低投入、高回报、城区中心商业易于经营 敏感点为 ：投资门槛、使用成本 直接销售 返租销售 建议：部分负层铺、高层铺通过“返租销售，一次性返还”形式销售来降低投资门槛，吸引投资者 销售模式 项目属性界定 目标与问题 营销战略 营销策略实施 销售节奏安排 销售方式选择 营销推广及招商 英德维多利广场营销思考 项目核心价值点 位居成熟大规模居住小区中心，数万高消费群体支撑 传统商圈，人气保证 辐射周边高档社区，城央唯一综合体 紧邻和平路 低首付置业门槛 挖掘价值 创造价值 较短的投资回报时间 品牌经营管理公司保障经营 品牌商家强势入驻 月租抵月供 营销推广手段——主动出击、精确制导、搭建完全直效的低成本营销渠道 以针对周边生意人群的“密集拜访”为核心带动手段 主要针对周边高档小区居住人群的“广泛派发”为重要拓展手段 以事件新闻和现场活动为重要传播手段 营销推广时间短； 形象基本为市场认知； 目标客户聚集在项目周边； 项目面临的现实情况 建立完全直效的低成本营销渠道 项目营销推广策略——线下为主，线上为辅 高频率、快节奏的活动事件，制造市场热度 广泛派发，密集拜访，领域客户梳理、建立口碑传播 招商虚实结合 线上推广务虚 线下推广务实 线下推广——客户梳理，密集拜访，广泛派发、建立口碑传播和招商推进 针对周边生意人群的“密集拜访” 针对大众口碑传播的“领袖培养” 针对周边高档小区居住人群和附近商业街经营户的“广泛派发” 针对前期住宅购房者的“客户梳理” 针对目标商家招商的“虚实结合” 线下推广——领域原有老客户梳理，充分挖掘和利用老客户 出发点： 利用原有住宅客户群资料建立商业部分广泛的客群基础。 形式： 通过短信、电话、直邮等方式，向领域住宅成交客户及累计的意向客户群传递项目信息，并给与老客户相应的优惠以及老带新相应的折扣。 需要提前准备的： 解决模式，老客户重复购买、老带新客户成交后的优惠幅度、优惠方式； 物料配合：配合解决模式的相应合同、协议、物料等；销售说辞；宣传单页。 线下推广——对周边商业街区经营户进行全面摸底，告知项目信息 出发点： 周边商业街区经营户是项目核心客户群。 形式： 通过广泛派发、宣传单页、集中拜访等形式，将项目信息直接传递给周边的经营户，直接抓住目标客户。 需要提前准备的： 物料配合：销售说辞；宣传单页。 线下推广——广泛派发，迅速扩容客群 出发点： 周边高档小区的居住人群将是项目广泛且重要的客群基础； 此前积累的客户群也将成为本项目的客群基础。 形式： 通过短信、直邮、传单的等方式，向周边居住小区住户及全市传递项目的信息和投资价值，形成最广泛的客群基础。 需要提前准备的： 物料配合：销售说辞；宣传单页。 线下推广——密集拜访，直击目标客户群 出发点： 周边生意人将是项目最直接的客户群体。 形式： 通过对周边生意人，尤其是经营餐饮、休闲、娱乐类的